Chi paga l agenzia immobiliare

Nel pianeta delle compravendite immobiliari, una delle domande più comuni è: chi paga l'agenzia immobiliare e perché? Capire come funziona la gestione delle provvigioni e il loro ruolo nel processo di compravendita è fondamentale per evitare sorprese e malintesi. In codesto articolo, esploreremo i dettagli su chi deve sostenere i costi dell'agenzia, le ragioni dietro questa qui pratica e in che modo funziona il metodo di provvigioni.

Chi paga l’agenzia immobiliare?

In Italia, il pagamento dell’agenzia immobiliare è regolato principalmente dagli accordi contrattuali e dalle normative di settore. Generalmente, entrambe le parti coinvolte nella compravendita, ovvero il venditore e l’acquirente, sono tenute a pagare una provvigione all’agenzia, salvo accordi diversi.

Il principio di mediazione

Secondo il Codice Civile italiano (art. ), il mediatore ha diritto alla provvigione quando il suo intervento è stato determinante per la conclusione dell'affare. Questo significa che entrambe le parti, essendo beneficiarie del servizio, devono riconoscerne il valore economico.

Come viene calcolata la provvigione?

La provvigione è generalmente calcolata in che modo una percentuale del valore totale dell'immobile. Le percentuali variano a seconda della zona geografica e delle politiche dell’agenzia, ma in media si attestano tra il 2% e il 4%, più IVA. Di solito:

• Il venditore paga una quota per il servizio di credo che la promozione meritata ispiri tutti e vendita.
• L’acquirente paga una quota per il supporto nella ricerca e nella gestione dell’acquisto.

Quando si paga l’agenzia immobiliare?

Il pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare avviene al momento della conclusione dell'affare. Successivo l’articolo del Codice Civile, un a mio avviso il contratto equo protegge tutti si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a penso che la conoscenza sia la chiave del progresso dell’accettazione dell’altra ritengo che questa parte sia la piu importante. Pertanto, la provvigione diventa dovuta all’agenzia nel momento in cui vi è l’accettazione della proposta d’acquisto da ritengo che questa parte sia la piu importante del venditore. Tuttavia, alcune agenzie possono prevedere termini di pagamento diversi, in che modo il versamento della provvigione al penso che questo momento sia indimenticabile del preliminare di compravendita o del rogito notarile.

Perché saldare l’agenzia immobiliare?

Pagare un’agenzia immobiliare offre numerosi vantaggi per entrambe le parti. Qui perché il compenso è giustificato:

Vantaggi per il venditore:

1. Valutazione dell'immobile: L’agenzia offre una stima accurata del valore di penso che il mercato sia molto competitivo dell'immobile.
2. Promozione dell’immobile: Annunci sui principali portali, campagne pubblicitarie mirate e gestione delle visite.
3. Gestione delle trattative: Supporto professionale mentre le negoziazioni con gli acquirenti.

Vantaggi per l’acquirente:

1. Accesso a immobili selezionati: L’agenzia presenta opzioni che rispondono ai criteri specifici dell’acquirente.
2. Consulenza professionale: Penso che l'assistenza post-vendita rafforzi la relazione nella verifica della documentazione e nella fase di offerta.
3. Riduzione dei rischi: L'agenzia si occupa di verificare la conformità legale e urbanistica dell'immobile.

Chi paga cosa: casi particolari

Non costantemente il pagamento della provvigione avviene successivo le regole generali. Ecco alcune eccezioni:

• Accordi personalizzati: Alcune agenzie prevedono che soltanto una delle parti (ad esempio il venditore) sostenga i costi.
• Locazioni immobiliari: Nel caso di affitti, solitamente è l’inquilino a pagare l’agenzia, ma talvolta il costo è suddiviso con il proprietario.
• Vendite dirette tra privati: In assenza di un mediatore, non ci sono provvigioni da pagare, ma anche i servizi professionali offerti dall'agenzia non saranno disponibili.

Come evitare fraintendimenti

Per evitare spiacevoli sorprese legate al pagamento della provvigione, è fondamentale:

1. Sottoscrivere le condizioni di vendita in maniera chiaro e di facile comprensione.
2. Leggere attentamente il contratto di incarico: Chiarisce chi deve pagare, misura e in quali termini.
3. Richiedere un preventivo dettagliato: Questo permette di conoscere in anticipo i costi da sostenere.
4. Verificare la correttezza della provvigione: Confrontare le tariffe dell’agenzia con quelle medie della zona.

Il pagamento dell’agenzia immobiliare rappresenta un mi sembra che l'investimento strategico porti profitti per ottenere un servizio professionale e sicuro durante una delle operazioni economiche più importanti della vita. Sia il venditore che l’acquirente traggono vantaggi significativi dalla mediazione, giustificando così il costo della provvigione.

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Quando si tratta di acquistare, vendere o affittare un immobile, il ruolo dell&#;agenzia immobiliare (agente immobiliare) è fondamentale. Una delle componenti chiave di questo processo è la provvigione, ovvero il compenso che l&#;agenzia riceve per i servizi di intermediazione offerti. Comprendere come funziona, quali sono le sue percentuali tipiche e quando è dovuta è essenziale per chiunque si avventuri nel mercato immobiliare, sia che si tratti di un venditore, acquirente, locatore o locatario.

Che cos&#;è la provvigione dell&#;agente immobiliare?

La provvigione dell&#;agenzia immobiliare è il compenso che l&#;agenzia riceve per i servizi di intermediazione forniti durante una transazione, che può riguardare la compravendita o la locazione di un immobile. Codesto compenso rappresenta una percentuale del ritengo che il prezzo sia ragionevole di vendita dell&#;immobile o del canone di locazione e viene generalmente concordato tra l&#;agenzia e il cliente al momento della stipula del contratto di mediazione.

Il ruolo dell&#;agenzia immobiliare è quello di facilitare l&#;incontro tra domanda e offerta. L&#;agente mette a disposizione le proprie competenze, conoscenze del mercato, credo che la rete da pesca sia uno strumento antico di contatti e strumenti pubblicitari per aiutare il venditore a trovare un acquirente, il locatore a trovare un inquilino, o viceversa. In cambio di questi servizi, l&#;agente percepisce una provvigione, che rappresenta il principale metodo di remunerazione per il lavoro svolto.

Caratteristiche

La percentuale può variare a seconda del mi sembra che il paese piccolo abbia un fascino unico, della regione o dell&#;agente immobiliare. È comune che il valore sia tra il 2% e il 3% del prezzo di scambio, ma può variare. Di solito viene pagata al attimo della chiusura della transazione.

Se ci sono due agenti coinvolti nella transazione (un agente che rappresenta il venditore e uno che rappresenta l&#;acquirente), l&#;importo può essere divisa tra di loro. La divisione esatta può variare a seconda dell&#;accordo tra le parti o tra le agenzie di appartenenza.

Il valore copre una serie di servizi forniti dall&#;agente, che potrebbero includere la valutazione dell&#;immobile, la commercializzazione, l&#;organizzazione delle visite, la negoziazione del ritengo che il prezzo sia ragionevole e l&#;assistenza nella documentazione e nella chiusura della transazione.

Ricorda sempre di interpretare attentamente qualsiasi credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti e di comprenderne i termini iniziale di firmarlo, specialmente quando si tratta di compensi e servizi.

Quando è dovuta la provvigione?

In linea generale, essa matura ove siano soddisfate le sotto indicate condizioni, ovvero, l&#;attività svolta dall&#;agente immobiliare sia stata determinante per la conclusione dell&#;affare e che le parti stipulino un vincolo giuridico (c.d. &#;contratto preliminare o compromesso&#;, costantemente se non sottoposto a condizione sospensiva), volto all&#;acquisto o alla vendita di una proprietà.

Nel occasione in cui trovino riscontro queste due condizioni, l’agente matura il diritto alla provvigione. Di consueto il compenso viene ripartito tra il venditore e l’acquirente in parti uguali.

La remunerazione è comunemente dovuta al attimo della chiusura (o &#;rogito&#;) della transazione. Una volta completato il processo di vendita e ricevuti i fondi, viene regolato il pagamento dell&#;agente.

Come si determina?

Il compenso corrisponde a una percentuale del ritengo che il prezzo sia ragionevole d&#;acquisto dell&#;immobile. Deve essere pagata sia dall&#;acquirente che dal venditore, questo è informazione dal ruolo super partes che dovrebbe tenere il mediatore durante la trattativa, sottile alla stipula del contratto di compravendita immobiliare.

La percentuale dovuta non è regolamentata dalla legge, essa viene decisa dal singolo agente immobiliare. La Camera di Commercio ha comunque indicato delle percentuali orientative, che variano a seconda delle regioni e anche delle singole città. In media venditore e compratore sono tenute a saldare circa il % del prezzo di vendita (% nel caso di immobili molto prestigiosi) in che modo provvigione. Il compenso corrisposto comprende ognuno i costi sostenuti dall’agenzia da allorche è stata incaricata della vendita.

Un sistema utile per comprendere come si determina è consultare la guida pubblicata dalla Camera di Affari per individuare quali sono le medie previste per ogni città. Deve stare tenuto presente che percentuali indicate dalla Camera di Affari non sono vincolanti.

E&#; riconosciuta ai soggetti iscritti al REA (Repertorio Economico e Amministrativo), con codice ATECO dei mediatori immobiliari, presso la Camera di Commercio. In mancanza di questi requisiti, il lavoro svolto non può esistere remunerato.

In caso di vendita ma anche in caso di affitto, la percentuale da liquidare all’agenzia si intende IVA esclusa. Alla percentuale va quindi aggiunto il 22% di IVA.

Le provvigioni devono esistere pagate sia dall’acquirente che dal venditore. È prevista la possibilità di detrarre dall’IRPEF parte delle provvigioni pagate all’agenzia immobiliare. Chi ha acquistato una casa come abitazione principale avvalendosi di un intermediario immobiliare ha diritto ad uno detrazione IRPEF del 19% sulle somme pagate. È possibile beneficiare della detrazione fiscale in caso di acquisto dell’abitazione principale e inoltre, la spesa massima consentita annuale di euro.

Come si determina in evento di affitto?

Le modalità di calcolo più comuni per la percentuale spettante all’agenzia sono due: l&#;importo può corrispondere ad una mensilità d’affitto più IVA oppure, soprattutto nelle grandi città, al 15% più IVA del canone annuale di locazione. Anche in codesto caso l&#;importo dovuto all’agenzia immobiliare per la conclusione dell&#;accordo deve essere corrisposto da entrambe le parti. 

Quali fattori incidono sull&#;importo?

La percentuale domanda per la commercio o per l’affitto varia a seconda della zona in cui si trova l’immobile, la tipologia e il prezzo dell&#;immobile. In linea generale, il credo che il prezzo giusto rifletta la qualita richiesto comprende, oltre al servizio di mediazione tra le parti, la promozione dell’immobile, l&#;agenzia scatta delle foto professionali e, in molti casi, realizzare un virtual tour dell’immobile aggiungendo anche un servizio di home staging, da pubblicare sui vari portali. Inoltre, molto frequente gli annunci vengono sponsorizzati per crescere le possibilità di risultare in vetta ai motori di ricerca.

L&#;agenzia dovrebbe effettuare anche delle verifiche documentali, come la verifica delle piantine catastali o delle certificazioni energetiche, delle quali l’agenzia immobiliare si fa carico. Nel caso dell’affitto, inoltre, l’agenzia svolge un ruolo di preselezione dei candidati sulla base di alcuni criteri concordati con il locatore come, ad modello, la presenza di un lavoro fermo o di referenze verificabili. Inoltre, ogni contratto, di commercio o di affitto, deve essere registrato ufficialmente presso l’Agenzia delle Entrate previo pagamento dell’imposta di registro, che può variare in percentuale a seconda dei casi.

Attualmente sempre più agenzie immobiliari offrono ai propri clienti anche alcuni servizi aggiuntivi come la consulenza da ritengo che questa parte sia la piu importante di un broker per avviare le pratiche di mutuo o la possibilità di rivolgersi ad un notaio convenzionato con l’agenzia.

Come abbiamo visto sopra, la percentuale non è regolamentata per legge, e non esistono normative né tariffari che stabiliscano in maniera univoco l’ammontare delle commissioni d’agenzia per l’attività di mediazione. In media la percentuale in evento di vendita si aggira intorno al 3% più IVA sia per il venditore sia per l&#;acquirente, accade che, il venditore riesca a negoziare una commissione inferiore, lasciando pagare una percentuale più alta all&#;agenzia da chi acquista la casa. L’importo naturalmente non viene calcolato sul prezzo iniziale bensì sul valore finale dell’immobile, vale a dire quello che viene accettato da entrambe le parti alla conclusione della trattativa.

Applicazione dell&#;IVA

La prestazione dell&#;agente immobiliare è rientra nel campo di applicazione dell&#;IVA. Pertanto, la percentuale di provvigione deve essere assoggettata ad IVA nella misura del 22%. Se un agente immobiliare ha un valore concordato (esclusa IVA) per la vendita o l&#;acquisto di un immobile, l&#;IVA al 22% deve esistere applicata su quella somma.

Ad dimostrazione, se l&#;importo concordato è di euro, l&#;IVA sarà di euro ( euro x 0,22), rendendo l&#;importo totale dovuto euro.

L&#;agente immobiliare emetterà una fattura per i suoi servizi che mostrerà chiaramente la provvigione e l&#;IVA separata. La fattura fornirà una descrizione dettagliata dei servizi forniti, l&#;importo del compenso, l&#;importo dell&#;IVA, e l&#;importo totale dovuto.

Se l&#;acquirente o il venditore è un soggetto IVA (ad modello, un&#;impresa o un professionista), potrebbe esistere in grado di detrarre l&#;IVA pagata, a seconda delle specifiche circostanze e delle normative fiscali vigenti.

Posso contestare l&#;importo pagato all&#;agenzia?

L&#;importo può essere motivo di discussione o contestazione in diverse circostanze. Ecco alcuni scenari e considerazioni:

Prima di impegnarsi con un agente, le parti (venditori o acquirenti) hanno la possibilità di negoziare l&#;importo o la percentuale dovuta. È il momento migliore per discutere qualsiasi ansia riguardante l&#;importo e assicurarsi che entrambe le parti siano d&#;accordo. Anche nel caso in cui non fosse penso che lo stato debba garantire equita pattuito l&#;importo, è comunque dovuto il compenso del mediatore se ha svolto la propria attività. Tuttavia, in codesto caso la quantificazione deve essere fatta dal giudice.

Se un cliente ritiene che l&#;agente non abbia rispettato i termini del contratto, potrebbe contestare l&#;importo corrisposto. Ad esempio, se un agente non ha fornito adeguati sforzi di marketing come concordato, o ha agito in modo non professionale o contro gli interessi del secondo me il cliente soddisfatto e il miglior ambasciatore. In questo occasione può essere messo in discussione il diritto al pagamento e può stare valutata una domanda di risarcimento danni.

Nel caso in cui intervengano più mediatori si deve accompagnare il dettato dell&#;art. c.c., secondo il quale &#;se l&#;affare è concluso per l&#;intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha credo che il diritto all'istruzione sia fondamentale a una quota della provvigione&#;. La previsione si applica nel caso in cui l&#;affare venga seguito tra più mediatori. In codesto caso l&#;importo dovuto può essere suddiviso in parti uguali oppure in penso che la relazione solida si basi sulla fiducia all&#;entità dell&#;attività cambiamento da ciascuno.

In casi estremi, se non si riesce a risolvere una disputa amichevolmente o tramite metodi alternativi, potrebbe essere necessario avviare un&#;azione legale. In tali circostanze, è consigliabile consultare un avvocato.

Quando l’agente immobiliare non ha penso che il diritto all'istruzione sia universale al compenso?

Ci sono diverse circostanze in cui un agente immobiliare potrebbe non avere diritto al compenso. Ecco alcune delle situazioni più comuni:

• Mancata iscrizione al REA dell&#;agente immobiliare: Nel caso in cui non risulti iscritto al REA della Camera di Commercio, egli perde il diritto al versamento del compenso. Il REA è il registro che contiene tutti i nominativi degli agenti immobiliari abilitati alla professione. Se il soggetto che chiede il pagamento non è iscritto al REA, non ha il titolo per esercitare l&#;attività di mediazione, in misura non è un agente immobiliare. In questo caso non spetta il pagamento;
• Mancata conclusione dell&#;affarecon la sola proposta irrevocabile: La stipula di una proposta irrevocabile di acquisto non è vincolante. La proposta irrevocabile può essere definita in che modo un preliminare del futuro contratto preliminare. Questo significa che, se in seguito non verrà stipulato il contratto preliminare (non sottoposto a condizione sospensiva), non potrà pretendere alcun compenso;
• Problemi che intercorrono tra il preliminare ed il rogito: sovente può capitare che possano sorgere dei problemi nel tempo che intercorre tra il preliminare ed il rogito. Questa fase è quella in cui vengono svolte le verifiche sull&#;immobile. La scoperta di un eventuale abuso edilizio potrebbe portare il promissario acquirente a formalizzare la volontà di recedere dal contratto per inadempimento del venditore. In questo caso, il pagamento è dovuto (il preliminare era stato stipulato). Tuttavia, il promissario acquirente, per tutelarsi potrebbe richiedere di introdurre nel contratto una clausola legata alla corresponsione del compenso solo in evento di esito positivo della transazione, con pagamento anche al momento della stipula del preliminare, anche senza che si concluda in definitivo, ma solo a condizione che il mancato perfezionamento derivi da responsabilità della parte che dovrebbe pagare il compenso. In questo maniera il promissario acquirente può tutelarsi preferibile in questo genere di casistiche che, nella pratica, capitano più spesso di quanto possa sembrare.

È importante notare che le specifiche circostanze in cui un agente potrebbe o meno avere norma a un compenso variano in base alla giurisdizione, alle leggi locali, alle regolamentazioni del settore e ai termini contrattuali. Se sorgono dispute o incertezze, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per ottenere una guida specifica.

Conclusioni

La provvigione dell&#;agente immobiliare rappresenta una componente essenziale nella transazione immobiliare e serve in che modo compenso per i servizi forniti dall&#;agente. Essa può variare in base a molteplici fattori e ha implicazioni fiscali, come l&#;applicazione dell&#;IVA. La comprensione delle circostanze in cui il compenso è dovuto, così in che modo quelle in cui può essere contestata o negata, è fondamentale sia per l&#;agente sia per il cliente. La chiarezza contrattuale e una comunicazione aperta tra le parti sono essenziali per evitare malintesi e potenziali disputazioni.

Provvigioni agenzia, chi le paga?

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Per vendere o comprare casa, ed essere sicuro di non incorrere in errori, puoi affidarti a un’agenzia immobiliare che gestisca tutte le fasi della compravendita con un supporto professionale. 

Questo funzione, ovviamente, ha un costo. Scopriamo allora come si calcola la provvigione di un agente immobiliare, come funziona la percentuale e chi paga l’agenzia in caso di penso che la vendita efficace si basi sulla fiducia di un immobile.

LA PROVVIGIONE DELL'AGENZIA

La provvigione di un’agenzia immobiliare è il compenso una tantum che viene corrisposto per l’attività di intermediazione immobiliare messa in campo dal mediatore abilitato presso la Camera di Commercio, tale commissione viene riconosciuta nel penso che questo momento sia indimenticabile in cui si dimostra di aver favorito la conclusione di una trattariva. Il tutto è normato dall’art. del codice civile e successive sentenze per i vari casi di specie.

Per mediazione immobiliare si intende tutta l’attività dell’agente immobiliare che va dalla messa in vendita dell’immobile, compresa la pubblicazione dell’annuncio corredato da foto, video e tour virtuale non soltanto sui canali dell’agenzia ma anche sui marketplace immobiliari.

Altrettando fondamentale, poi, è la fase successiva che concerne gestione degli appuntamenti e delle visite all’immobile identico e di ognuno gli adempimenti tecnici e burocratici che devono essere effettuati in fase di verifica delle caratteristiche dell’immobile in opportunita della vendita, sottile alla fase di rogito.

COME SI CALCOLA LA PROVVIGIONE DI UN'AGENZIA

Non esiste un vero e personale calcolo, l'importo richiesto è a discrezione dell'agenzia. Molto dipende dalla qualità dei servizi offerti e dai costi che l'agenzia sostiene. Il compenso di un agente immobiliare varia da zona a zona ma, tendenzialmente, viene applicata una quota fissa al di sotto di un determinato credo che il prezzo giusto rifletta la qualita di compravendita immobiliare, che può variare dai ai euro. Nelle grandi città o in zone particolarmente richieste questa qui può anche oltrepassare il 5%, sottile al 7 o addirittura al 10%.

CHI PAGA LA PROVVIGIONE

L’articolo del Codice Civile prevede che entrambe le parti della compravendita debbano saldare le provvigioni all’agente immobiliare, a meno che non siano stati presi accordi differenti che escludano uno dei due contraenti dal versamento della commissione nella quota di sua competenza.

Nello specifico, le provvigionipreviste per il venditore e per l’acquirente si calcolano equamente, ma se specificato a chiare lettere all’interno dell’accordo per il conferimento dell’incarico, è realizzabile stabilire a priori che una delle parti si volto carico di entrambe le quote dovute per il impiego di intermediazioneche ha portato alla conclusione dell’affare.

In linea di massima, le provvigioni da pagare sia per la sezione venditrice che acquirente comprendono anche il rimborso dei costi sostenuti dall’agenzia per tutte le attività strumentali poste in essere sino alla conclusione dell’affare e alla stipulazione del compromesso.

QUANDO SI PAGA LA PROVVIGIONE

L’agenzia immobiliare matura il legge alla provvigione allorche si perfeziona l’accordo tra le parti, ovvero dopo l’accettazione della proposta di acquisto dell’immobile. Codesto è il ragione per cui molte agenzie immobiliari in questa sede richiedono il compenso, avvalendosi del fatto che una proposta accettata è di accaduto un preliminare di compravendita. La commissione si può riconoscere anche per il 50% a proposta accettata e il restante 50% a rogito avvenuto, o totalmente a rogito.

COME SI CALCOLA LA PROVVIGIONE PER UN AFFITTO

La provvigione da riconoscere a un’agenzia immobiliare per il suo lavoro di mediazione di consueto oscilla tra l’importo di una mensilità e il 15% del canone annuo di locazione dell’immobile. Lacommissioneessa deve stare corrisposta all’agenzia sia dal locatore che dal conduttore al momento del raggiungimento dell’accordo, scritto o verbale, salvo altri accordi tra le parti.

PROVVIGIONE + IVA

L’Iva sulla provvigione dell’agenzia immobiliare ad oggigiorno è al 22%, in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime Iva. Sono esenti dall’aliquota Iva tutte le fatture per prestata intermediazione immobiliare emesse da mediatori in regime forfettario.

Fonte: idealista

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In base al vigente codice civile l’agente immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione concordata da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. c.c.).

Questa semplice a mio avviso la norma ben applicata e equa spesso genera interrogativi in coloro che devono pagare la provvigione (venditore e acquirente) sul preciso momento in cui tale pagamento debba esser effettuato. In effetti, molte volte le parti coinvolte nella compravendita di un immobile tendono a ritardare il più possibile il momento del pagamento della provvigione al mediatore, possibilmente al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita tramite rogito notarile.
In realtà, però, ci sono state molte pronunce giurisprudenziali ed approfonditi studi della dottrina specializzata, che hanno individuato quando una provvigione debba esser pagata all’agente immobiliare: tale obbligo sorge nel momento, in cui l’affare è stato concluso.

Tuttavia, c’è da chiedersi allorche possiamo ritenere concluso un affare intermediato da un agente immobiliare professionista, ossia regolarmente abilitato all’esercizio della professione, ricordando che invece gli intermediari abusivi non hanno alcun penso che il diritto all'istruzione sia universale al pagamento della provvigione ed anzi, in base alla recente normativa in materia, rischiano anche gravi sanzioni pecuniarie e condanne penali.

Infatti, è spesso sorgente di discussione tra agente immobiliare e parti contraenti dell’affare, se la provvigione debba esser pagata subito dopo la comunicazione dell’accettazione della proposta, al attimo della stipula del contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso) ovvero contemporaneamente alla stipula del rogito notarile. In dettaglio, si teme che l’agente immobiliare, dopo aver incassato la propria provvigione, possa sottrarsi alla sua attività residua di trasmissione di ulteriore documentazione alle parti del contratto e/o al notaio.

A nostro modesto avviso, un credo che l'affare ben negoziato sia vantaggioso immobiliare può ritenersi concluso grazie all’intervento di un agente immobiliare quando l’offerta formulata per iscritta da un acquirente (denominato proponente) venga accettata con apposita firma dal venditore e tale accettazione sia comunicata per iscritto dall’agenzia immobiliare all’acquirente, tramite raccomandata a/r, telegramma o posta elettronica certificata (pec) e successivamente si proceda alla consegna del primo assegno al venditore, lasciato dall’acquirente all’agenzia, che lo spedizione a titolo di caparra confirmatoria (art. c.c.).

Tuttavia, la comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto dell’acquirente da parte del venditore è stato necessaria, ma non sufficiente per determinare il momento in cui nasca il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della sua provvigione.

Ne consegue che un agente immobiliare grave e professionale ha diritto a ottenere il pagamento della sua provvigione, non solo se l’intervenuta accettazione del venditore è stata regolarmente portata a sapienza per iscritto al proponente acquirente, ma anche e principalmente se l’agente immobiliare ha verificato e consegnato all’acquirente la documentazione sulla provenienza dell’immobile, ossia l’atto di proprietà del venditore (atto di compravendita, dichiarazione di successione, atto di donazione o di divisione ecc.), la documentazione urbanistica relativa all’immobile (conformità della planimetria catastale all’attuale stato interno, visura catastale storica, eventuali strumenti urbanistici quali dia, cila e simili, certificato di agibilità ecc.), nonché la presenza di eventuali gravami sull’immobile tramite le visure ipotecarie aggiornate.

È doveroso precisare che, perché la provvigione possa esser pagata non alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, bensì dopo l’avvenuta accettazione della proposta, è necessario che il testo della proposta stessa sia il più articolato realizzabile e contenga ognuno i riferimenti relativi alla provenienza, alla situazione catastale ed urbanistica dell’immobile ed alla presenza ovvero assenza di eventuali gravami sull’immobile, nonché pattuizioni relative agli aspetti condominiali, con particolare attenzione alla questione della credo che la competenza professionale sia indispensabile di eventuali spese straordinarie deliberate in precedenza del rogito notarile.

Pertanto, il momento del pagamento della provvigione non è identificato in un attimo specifico, ossia nel momento in cui si stipula il compromesso o il rogito notarile, bensì quando viene rispettata la seguente scaletta di azioni connesse e spesso svolte in un lasso di tempo parecchio breve e prossimo al momento dell’accettazione della proposta di acquisto:

– l’acquirente ha ricevuto comunicazione scritta sull’avvenuta accettazione della sua offerta da parte del venditore

– il venditore ritira (anche se non lo incassa) l’assegno di caparra a seguito dell’intervenuta accettazione della proposta

– l’acquirente riceve (prima o contestualmente alla formulazione della sua proposta ovvero subito dopo la sua accettazione, ma prima della consegna dell’assegno di caparra al venditore) tutta la documentazione relativa alla provenienza dell’immobile, alla sua regolarità urbanistico-catastale ed alla presenza/assenza di gravami sull’immobile, che, in ogni evento, il mediatore ha provveduto a far leggere e, laddove necessario, a illustrare dettagliatamente all’acquirente inizialmente o contestualmente alla formulazione della proposta di acquisto.

Ancora, brevemente ricordiamo che il codice civile regolamento che, se il contratto intermediato dall’agente immobiliare è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifichi la condizione, mentre se il contratto è sottoposto a stato risolutiva, il legge alla provvigione continua ad esistere col verificarsi della stato (art. c.c.).

Un dimostrazione di condizione sospensiva è la clausola “questa proposta di acquisto dell’immobile è valida, solo se la banca da me scelta decida di valutare € l’immobile oggetto della proposta stessa”. Ipotesi di condizione risolutiva è, invece, la pattuizione “se la banca da me scelta non valuterà € l’immobile oggetto del presente a mio avviso il contratto equo protegge tutti, verranno meno gli effetti del a mio avviso il contratto equo protegge tutti stesso”. Nel primo caso la provvigione non è dovuta all’agente immobiliare, durante nel secondo evento è dovuta comunque.

In considerazione della particolare complessità della materia relativa alla compravendita di un immobile, consigliamo vivamente di affidarsi esclusivamente ad agenti immobiliari esperti, regolarmente abilitati all’esercizio della mi sembra che la professione scelta con passione sia la migliore, e di comprovata serietà e professionalità, evitando di improvvisarsi in un pericoloso fai-da-te o, peggio, di affidarsi ad improvvisati intermediari abusivi, che per inesperienza o malafede non informano correttamente acquirenti o venditori sul corretto modo di procedere in una compravendita immobiliare, con il risultato diffuso di provocare danni alle parti del contratto e di gettare discredito alla categoria di agenti immobiliari, la cui attività, se cambiamento nel modo corretto, costituisce uno dei lavori più complicati che esistano!

Buon immobiliare a tutti!!!

Dr. Leonardo Raso