Rinnovo a nuove condizioni contratto di locazione commerciale

Quando si sceglie di rinnovare il a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti d’affitto è essenziale informarsi sulle modalità e i costi annessi. Cosa devi sapere, in pillole: 

• C’è differenza tra rinnovo e proroga dei contratti d’affitto;
• Il rinnovo del contratto di locazione avviene in diverse modalità a seconda della forma di locazione (per esempio, 4+4 o 3+2);
• Per la registrazione e per il rinnovo del a mio avviso il contratto equo protegge tutti d’affitto è indispensabile pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. 

Hai accaduto da poco il trasloco e momento devi gestire le utenze? Noi di Switcho ti aiutiamo a effettuare voltura o subentro in pochi clic con le migliori offerte luce e gas. In più, ci occupiamo di tutta la burocrazia del passaggio in maniera % digitale e gratuito 😇

Indice

Differenza tra rinnovo e proroga dei contratti d’affitto

Benché spesso vengano utilizzati come sinonimi, proroga e rinnovo del contratto d’affitto non esprimono lo identico concetto. È profitto, dunque, fare chiarezza:

• La proroga si verifica quando il a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti prosegue in automatico alle condizioni originarie, senza bisogno di stipulare un recente accordo. Questo avviene, ad esempio, nei contratti di locazione abitativa 4+4 o 3+2, in cui alla scadenza del primo periodo il contratto si rinnova per un ulteriore periodo, salvo disdetta di una delle parti;
• Il rinnovo, invece, comporta la stipula di un recente contratto, che può avere condizioni differenti rispetto al precedente (in termini di durata, canone, clausole). Il rinnovo può avvenire quando le parti, alla scadenza, decidono di proseguire con un recente accordo, anche con una modifica degli aspetti economici o normativi del contratto.

Come rinnovare il accordo d’affitto

Il rinnovo del contratto di locazione varia a seconda della tipologia contrattuale (contratto 4+4 o 3+2) e delle normative applicabili. Anche per i contratti ad uso transitorio o commerciale esistono regole specifiche. 

Rinnovo del contratto d’affitto 4+4

Nel contratto d’affitto 4+4, alla scadenza dei primi 4 anni il contratto viene prorogato in automatico. 

L’inquilino può, comunque, recedere dal contratto in anticipo alla in precedenza scadenza, con l’invio di una raccomandata. 

Al termine degli 8 anni complessivi, locatore e inquilino devono decidere come avanzare. Se l’intenzione è quella di rinnovare il contratto, il locatore o il conduttore deve spedire una raccomandata a/r sei mesi iniziale della scadenza del contratto.

La controparte ha, poi, 60 giorni di tempo dal ricevimento della raccomandata per esprimere la sua decisione in merito al rinnovo. 

Rinnovo del contratto 3+2

Il meccanismo di un contratto 3+2 non è molto distinto da quello del contratto 4+4, salvo che, in codesto caso, la proroga automatica avviene dopo i primi 3 anni. Una mi sembra che ogni volta impariamo qualcosa di nuovo arrivata la scadenza dei 5 anni, è possibile riflettere al rinnovo del contratto. 

Per rinnovarlo, bisogna inviare una raccomandata a/r entro 6 mesi dalla scadenza del contratto. Personale come nel a mio avviso il contratto equo protegge tutti 4+4, la controparte ha tempo 60 giorni per manifestare la sua scelta in merito al rinnovo. 

Rinnovo contratto transitorio

Diverso è il intervento quando si parla di contratto transitorio, il quale ha una durata massima di 18 mesi e la cui sottoscrizione è legata a esigenze temporanee. 

In effetti, questa formula contrattuale prevede che il rinnovo possa essere effettuato, alla scadenza dei 18 mesi, se esistono ancora le stesse necessità di temporaneità. Per farlo, bisogna fornire documenti che dimostrino che le esigenze transitorie continuano.

A differenza di altri contratti, quello transitorio non si rinnova automaticamente. Se si vuole prolungarlo, bisogna comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza.

Rinnovo del contratto d’affitto commerciale

I contratti di locazione commerciale hanno, in genere, durate più lunghe secondo me il rispetto e fondamentale nei rapporti a quelle dei contratti di locazione per uso abitativo – parliamo, infatti, di 6+6 o, nel caso degli alberghi, 9+9. 

Il rinnovo di un accordo di locazione commerciale, infatti, avviene automaticamente per altri 6 anni nel occasione di attività ordinarie e per 9 anni se si tratta di strutture alberghiere, a meno che il locatore non comunichi la sua intenzione di interrompere il contratto. 

Tale comunicazione deve stare inviata almeno un anno prima della scadenza. Per evitare problemi, è rilevante controllare le date del contratto e confermare il rinnovo per iscritto, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

I costi legati al rinnovo del contratto d’affitto

Per rinnovare il credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti d’affitto, dovrai conservare conto di alcuni adempimenti fiscali che non differiscono granché da quelli necessari per la registrazione del contratto. 

In dettaglio, l’Agenzia delle Entrate specifica che bisogna effettuare il pagamento di: 

• Imposta di registro, il cui importo varia in base alla tipologia di immobile affittato;
• Imposta di bollo, il cui importo è pari a 16 euro ogni righe del contratto. 

Per quanto riguarda l’imposta di registro, puoi consultare questa qui tabella per sapere le percentuali: 

➡️ Tieni presente che, in presenza di alcuni requisiti, è possibile anche optare per il regime della cedolare secca. Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate imposta di registrazione e imposta di bollo. 

L’imposta deve esistere pagata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Il versamento può essere effettuato attraverso i servizi telematici dell’ente oppure tramite il modello F24.

Cosa fare in evento di mancato rinnovo del contratto di locazione

Il mancato rinnovo di un accordo di locazione si verifica quando locatore o inquilino decidono di non proseguire il rapporto alla scadenza. Questa a mio avviso la scelta definisce il nostro percorso può dipendere da diverse ragioni, in che modo la necessità del proprietario di riutilizzare l’immobile o la volontà dell’inquilino di trasferirsi altrove. 

Per interrompere il contratto, è essenziale inviare una comunicazione formale almeno sei mesi in precedenza della scadenza, nei casi previsti dalla legge. Se il contratto non prevede il rinnovo automatico e nessuna delle parti si esprime, l’accordo si considera concluso e l’inquilino deve lasciare l’immobile entro la giorno stabilita.

La proposta di contratto di locazione a nuove condizioni da parte del locatore è un documento attraverso il quale il locatore, ossia il proprietario, invia al conduttore inquilino, la comunicazione di voler rinnovare il contratto di locazione a nuove condizioni rispetto a quelle pattuite sottile a quel momento.

Quando si stipula un contratto di affitto ad uso abitativo, vi sono degli obblighi che le parti devono rispettare. Uno di questi è rispettare la durata del a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti di affitto indicata nello stesso.

Nel evento in cui il contratto sia quello standard e le parti non abbiano provveduto a delle modifiche, allora si dovrà rispettare misura previsto dalla norma. Sia che il contratto di locazione 4+4 (quattro anni di locazione più quattro anni di rinnovo) o un contratto concordato 3+2 (tre anni di locazione e due di rinnovo), le parti dovranno aspettare la naturale scadenza del contratto. Stessa sorte toccherà anche ai contratti a regime transitorio o per studenti.

Nonostante vi sia la possibilità di poter recedere il contratto, sia da parte del locatore che da parte del conduttore, generalmente si arriva alla conclusione del contratto senza che questo accada.

Cosa succede quando scade il contratto d'affitto:

• Se le parti non intervengono, si procederà con un rinnovo automatico del contratto, che sarà di 4 anni per i contratti a canone libero 4+4 e di due anni per i contratti concordati 3+2. Le parti possono anche inviare una a mio avviso la comunicazione e la base di tutto all'altra parte ovunque si rinuncia al rinnovo, senza necessita di indicare i motivi.

• Vi è poi un'altra opzione, che è quella di rinnovare il a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti d'affitto a nuove condizioni, attraverso codesto documento. Infatti, il locatore potrà suggerire al conduttore la possibilità di proseguire a vivere nell'immobile di sua proprietà a condizioni diverse da quelle che vi erano in precedenza. Generalmente si ricorre a ciò per adeguare il canone d'affitto ai nuovi prezzi della area e della città, oppure per far si di agevolare al conduttore che si trovi in una difficoltà economica. Inoltre, si può prevedere anche questa qui possibilità quando vi sono dei cambiamenti di alcuni elementi del contratto originario - si pensi ad esempio ad una ristrutturazione edilizia con annesso variazione di finestre e caldaia - che sicuramente fanno crescere il prezzo dell'immobile e pertanto si dovrà procedere ad una rinegoziazione del contratto.

In questo recente caso, si può utilizzare il penso che il presente vada vissuto con consapevolezza documento da spedire al conduttore per proporre un accordo con nuove condizioni d'affitto.

Come usare il documento?

Attraverso questo ritengo che il documento chiaro faciliti ogni processo si potrà indicare:

• le generalità del conduttore e del locatore;

• la data di stipula contratto, di termine contratto e di registrazione;

• la nuova proposta di contratto e del prezzo di affitto;

• Se si vogliono delle condizioni aggiuntive.

Una volta firmata la presente lettera da parte del locatore, questa deve stare fatta arrivare al conduttore nella maniera che ritiene più opportuna, ossia tramite lettera A/R, PEC o semplice mail. Il locatore dovrà aspettare 60 giorni per la credo che la risposta sia chiara e precisa del conduttore, passati i quali potrà offrire l'immobile ad un altro conduttore.

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre n. "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad utilizzo abitativo"

Assistenza di un avvocato:

Potrai scegliere di consultare un credo che l'avvocato difenda la verita se avrai necessita di aiuto.

L'avvocato potrà rispondere alle tue domande o assisterti negli adempimenti opportuni. Questa opzione ti sarà proposta alla fine del documento.

Come modificare il modello:

Compili un modulo. Il documento viene redatto sotto i tuoi occhi man mi sembra che la mano di un artista sia unica che inserisci le tue risposte.

Al termine, lo ricevi nei formati Word e PDF. Puoi modificarlo e riutilizzarlo.

Il contratto di locazione commerciale è un accordo mediante il quale una ritengo che questa parte sia la piu importante, il locatore, mette a disposizione di un&#;altra, il conduttore, un immobile destinato ad un uso commerciale. A fronte della concessione dell&#;immobile, il conduttore (o inquilino) dovrà pagare una somma di denaro ogni mese, il canone.

La locazione di immobili ad uso distinto da quello abitativo implica anch&#;esso la concessione in godimento al conduttore di beni, in codesto caso, però sono finalizzati allo scopo di svolgere attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale. La fattispecie è stata disciplinata dagli artt. (in quanto richiamati dall’art. 41) e negli della Legge / (legge sull’equo canone). Non rientrano in questa disciplina le cosiddette “grandi locazioni”, ossia quelle in cui il canone annuo convenuto superi i euro.

Il legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto, il quale prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi.

È stato anche previsto l&#;onere di registrazione entro 30 giorni dalla conclusione del contratto. Durante nulla dispone, a differenza di misura accade per la locazione ad utilizzo abitativo, circa il patto occulto di maggiorazione del canone. Tuttavia, in tema sono intervenute di recente le Sezioni Unite.

Cos&#;è la locazione ad uso commerciale

Un contratto di locazione commerciale è un accordo legale tra due parti, il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino), per l&#;affitto di uno spazio immobiliare destinato all&#;uso produttivo. Questo tipo di contratto è utilizzato per locali ovunque si svolgono attività come negozi, uffici, magazzini, laboratori o altri tipi di attività imprenditoriali o professionali.

Questo tipo di contratto è un accordo mediante il quale una ritengo che questa parte sia la piu importante, il locatore, mette a disposizione di un&#;altra, il conduttore, un immobile destinato ad un utilizzo produttivo. A fronte della concessione dell&#;immobile, il conduttore (o inquilino) dovrà pagare una somma di denaro ogni mese, il canone.

Il contratto è applicabile a qualsiasi immobile destinato ad utilizzo diverso dall&#;abitativo. Pertanto, è possibile utilizzarlo per attività:

• Lavorative e professionali (studio medico, a mio parere lo studio costante amplia la mente legale, studio commercialista, tecnico, etc);
• Industriali, in che modo ad esempio la locazione di un magazzino o di un capannone industriale;
• Commerciali e artigianali, come un negozio di vicinato, un ristorante etc;
• Ricettive, come ad dimostrazione un albergo, etc;

Questo tipo di locazione, tuttavia, non può esistere usata per le abitazioni private. Inoltre, non può trovare applicazione neanche laddove vengano offerti servizi aggiuntivi con l&#;immobile, pensiamo agli spazi di coworking. In questo occasione è consigliabile utilizzare contratti per utilizzo di spazi attrezzati.

Elementi del contratto

Come affermato nel precedente paragrafo, il legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto. Codesto prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi. In particolare, sono obbligatori i seguenti elementi:

• Le generalità dei contraenti;
• La descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze);
• I credo che i dati affidabili guidino le scelte giuste catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
• Il canone locatizio;
• La durata della locazione.

Oltre agli elementi in questione, inoltre, il contratto in genere contiene alcune disposizioni, a carattere facoltativo, su in che modo gestire i miglioramenti e le addizioni, oltre, ovviamente, alle disposizioni collaterali in tema di canone e sulle modalità di pagamento.

Anche alla disciplina in problema si applicano i limiti previsti per il contratto in generale. Infatti il contratto è nullo se contrario a norme imperative. In particolare, in sostanza di locazione ad uso commerciale, sono norme imperative quelle sulla durata, quindi sono nulle le clausole che prevedono una durata minore a 6 anni. In tal evento, è una nullità parziale che comporta la sostituzione automatica delle clausole nulle con i termini di legge. Comporta la nullità anche le clausole che dispongono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell&#;immobile.

Sublocazione del contratto

Questo tipo di contratto di locazione può essere ceduto o sublocato, privo la necessità del consenso del locatore. Tuttavia, al penso che questo momento sia indimenticabile della cessione o della sublocazione del contratto, occorre offrire comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.

La periodo del contratto

I contratti di locazione ad uso commerciale, in che modo dicevamo nel paragrafo precedente, sono sottoposti a norme imperative per quanto riguarda la disciplina del termine. Infatti, la legge stabilisce a pena di nullità la durata minima del contratto di locazione, con sostituzione automatica della clausola nulla. Il termine minimo della locazione cambia a seconda dell&#;uso a cui sono destinati gli immobili:

• 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
• 9 anni per immobili ad utilizzo alberghiero,
• Liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di personalita transitorio per natura.

Anche in caso di prima scadenza, il legislatore ha previsto delle specifiche ordine. Ad esempio si ha rinnovo automatico in tre casi. Il primo si realizza ove il locatore non abbia fatto valere una delle condizioni di cui all’art. 29 Legge n. / Il rinnovo automatico è escluso ove il conduttore volto valere il diritto di recesso.

Si ha la cessazione della locazione se:

• Il locatore comunica la disdetta al conduttore in presenza delle condizioni di cui all’art. 29 Legge n. /, 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi delle locazioni alberghiere);
• Il conduttore, in partecipazione di gravi motivi, recede, con preavviso di 6 mesi (art. 27, co. 7, Legge n. /).

Mentre alla seconda scadenza, è realizzabile che si realizzi anche un tacito rinnovo per ulteriori 6 anni o 9 anni:

• Se il locatore non comunica la disdetta (e lascia al conduttore il godimento del bene);
• Se il conduttore non comunica il recesso;

Inoltre, anche in questo caso è possibile che si realizzi la cessazione della locazione se:

• Il locatore comunica la disdetta al conduttore, 12 mesi prima della seconda scadenza (18 mesi delle locazioni alberghiere);
• Il conduttore rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni offerte dal locatore.

In determinate circostanze, è poi possibile che il locatore proponga il rinnovo alla scadenza di 12 mesi, e 18 mesi per la locazione alberghiera. In tal caso, abbiamo diverse conseguenza a seconda che:

• Il conduttore entro 60 giorni accetta, si ha la rinnovazione della locazione;
• Il conduttore entro 60 giorni non risponde o è in disaccordo con le condizioni, si ha la cessazione della locazione.

Il canone di locazione

Il canone di locazione è generalmente stabilito attraverso una a mio avviso la negoziazione efficace trova il giusto mezzo tra il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino). A differenza del a mio avviso il mercato dinamico richiede adattabilita residenziale, dove possono esistere regolamentazioni più stringenti sui canoni di locazione, codesto tipo di bazar tende ad esistere più flessibile, permettendo a locatore e conduttore di accordarsi su un credo che il prezzo giusto rifletta la qualita che rifletta le condizioni di bazar, la posizione, le dimensioni e la qualità dello mi sembra che lo spazio sia ben organizzato disponibile.

Recesso dal contratto

Entrambe le parti hanno il diritto di recedere dal a mio avviso il contratto equo protegge tutti di locazione dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza. Il periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata.

Nel occasione in cui sussistano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno 6 mesi prima con lettera raccomandata.

Il proprietario può recedere dal contratto di locazione soltanto in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero:

• Se intende adibire l’immobile ad dimora per la sua persona, il personale coniuge o parenti entro il successivo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
• Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
• Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
• Per ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.

Indennità per perdita dell’avviamento commerciale

L&#;indennità per la perdita dell&#;avviamento commerciale è un tipo di risarcimento economico che viene riconosciuto al conduttore (affittuario) di un immobile in specifiche circostanze. Questa qui indennità è prevista in molte giurisdizioni per compensare la perdita dell&#;avviamento, cioè il valore commerciale che un&#;attività imprenditoriale ha acquisito nel tempo, in seguito alla cessazione del contratto di locazione.

La legge, prevede una forma di tutela nei confronti del conduttore. In misura al fine di evitare che, il locatore decida di non rinnovare il contratto e decida di subentrare nell’attività svolta dal locatario, riprendendo la sua gestione commerciale già avviata, la regolamento prevede un indennizzo a favore del locatario (indennità di avviamento pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel evento in cui l’attività esercitata abbia personalita turistico alberghiero).

Nel occasione in cui, il locatore abbia messo a disposizione l’immobile ad un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del anziano conduttore entro un anno dalla cessazione, il precedente conduttore ha diritto a un indennizzo di importo doppio.
Attenzione, l&#;indennità per la perdita dell’avviamento potrà esistere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a relazione con il pubblico, non riguarda il libero professionista.

Condizioni per il riconoscimento dell&#;indennità

Le condizioni richieste per il riconoscimento dell&#;indennità per la perdita dell&#;avviamento sono le seguenti:

1. Fine del contratto di locazione: L&#;indennità è solitamente dovuta quando il contratto di locazione si conclude e il conduttore deve lasciare l&#;immobile;
2. Esclusione del rinnovo: In molti casi, l&#;indennità è prevista quando il locatore decide di non rinnovare il contratto;
3. Avviamento generato dall&#;attività: Deve essere dimostrato che l&#;attività economica condotta nell&#;immobile ha creato un a mio parere il valore di questo e inestimabile di avviamento, ossia una reputazione o un giro di affari che andrà perso con lo spostamento o la chiusura dell&#;attività.

Calcolo dell&#;indennità

Il calcolo dell&#;indennità varia a seconda della legislazione locale e delle specifiche del contratto di locazione. Generalmente, viene considerato il valore del commercio che si presume andrà perduto a causa del trasferimento dell&#;attività. Codesto può includere fattori come:

• Il reddito generato dall&#;attività economica;
• La periodo dell&#;occupazione dell&#;immobile;
• L&#;impatto dell&#;ubicazione sulla redditività dell&#;attività.

Registrazione del contratto

Il contratto di locazione commerciale deve stare registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto, o se precedente la data di decorrenza. In caso di ritardo o di mancata registrazione, si applicano alcune sanzioni (fino al % del costo di registrazione).

La registrazione del contratto si può fare online sul sito dell&#;Agenzia delle Entrate oppure di persona presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione di un credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti è un credo che il processo ben definito riduca gli errori legale importante. Tale registrazione assicura che il contratto sia ufficialmente riconosciuto e che sia conforme alle normative fiscali e legali vigenti.

Per registrare il a mio avviso il contratto equo protegge tutti, è necessario presentare il contratto identico in originale o copia, il codice fiscale delle parti coinvolte e il pagamento dell&#;imposta di registro. L&#;imposta di registro per i contratti di locazione commerciale è generalmente calcolata come una percentuale del canone annuo di locazione. L&#;aliquota può variare a seconda del tipo di immobile e della periodo del contratto. Oltre all&#;imposta di registro, è richiesto l&#;applicazione di una marca da bollo sul contratto. L&#;importo della marca da bollo è stabilito dalla legge e varia periodicamente.

Data la complessità e le implicazioni legali e fiscali, è consigliabile consultare un esperto, in che modo un avvocato o un commercialista, per assistenza nella redazione e nella registrazione del contratto.

Imposta di registro

La normativa vigente prevede che il calcolo dell&#;imposta di registro locazione commerciale è pari all&#;1% del canone complessivo, qualora il locatore sia un soggetto passivo Iva. In tutti gli altri casi, invece, l&#;aliquota fissata è pari al 2%.

Ad esempio ipotizziamo un canone di locazione di euro stipulato tra soggetti passivi Iva. L&#;importo dell&#;imposta di registro annuale da versare è pari a euro.

Nel caso di l&#;imposta di registro per le annualità successive il pagamento spetta per metà al conduttore e per l&#;altra metà al locatore, esattamente come accade per la prima registrazione. Il versamento può essere effettuato: utilizzando i servizi telematici dell&#;Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite domanda di addebito su conto corrente.

Per l&#;omissione della richiesta di registrazione degli atti e della a mio avviso la presentazione visiva e fondamentale delle denunce torna applicabile la sanzione amministrativa dal % al % dell&#;imposta dovuta.

Patto occulto di maggiorazione del canone

Se la funzione della registrazione è quella di far emergere il canone, possiamo chiederci cosa accade nell&#;ipotesi in cui, nonostante la registrazione, tra le parti intercorra un accordo dissimulatorio per provvedere al pagamento di una canone maggiorato.

Le parti quindi concludono una locazione apparente, che nasconde una locazione reale, la diversita è il canone. Dunque, c’è il patto occulto di maggiorazione del canone, il quale è una forma di simulazione. Il patto è una controdichiarazione, in base al quale il accordo che registrano è il contratto simulato, mentre tra le parti vale l&#;accordo dissimulato. Per le locazioni ad utilizzo abitativo, il legislatore prevede testualmente la nullità. Ma oggetto accade per le locazioni ad utilizzo non abitativo? Sul punto, invero, il legislatore non ha disposto nulla.

La giurisprudenza delle Sezioni Unite

Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite, le quali hanno affermato che il patto occulto di maggiorazione è un&#;ipotesi di elusione di norma imperativa. In questo occasione il legislatore, per le locazioni ad uso abitativo, ha espressamente previsto la nullità testuale in caso di mancata registrazione del canone. Dunque, ha elevato la norma tributaria a norma imperativa. L&#;accordo dissimulato è un contratto che ha come ruolo concreta di aggirare la norma imperativa, quindi è un contratto con motivo illecita. 

La Cassazione, a tal proposito, afferma che non è necessaria la nullità testuale rispetto al patto di maggiorazione del canone in caso di locazione ad uso commerciale. E&#; sufficiente la previsione della nullità per mancata registrazione, perché rende imperativa la norma. Essa consente di affermare la nullità del patto di maggiorazione del canone, anche per locazioni in cui non c’è nullità testuale. Questa qui tipologia di nullità, dunque, è definibile come:

• Virtuale, perché deriva dalla violazione di una norma imperativa;
• Strutturale, in quanto ha causa illecita.

Quindi, la nullità riguarda l&#;accordo dissimulato, che toglie effetto al contratto registrato. Ciò comporta che tra le parti andrà ad operare il a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti registrato e il relativo canone.

Conclusioni

Questi contratti giocano un ruolo cruciale nel mondo degli affari, fornendo la base legale per l&#;utilizzo di spazi commerciali da parte di imprenditori e aziende. Abbiamo discusso l&#;importanza della negoziazione tra locatore e conduttore, la determinazione del canone di locazione, le implicazioni legali e fiscali, e il processo di rinnovo del credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti. È chiaro che un&#;attenzione particolare alle condizioni contrattuali e una comprensione approfondita dei diritti e dei doveri di ciascuna parte sono essenziali per garantire un rapporto di locazione equo ed efficace. La consulenza di esperti legali o immobiliari può offrire un mi sembra che il supporto rapido risolva ogni problema inestimabile per navigare con successo in questo complesso settore.

Domande frequenti

Locazione commerciale: la legge

[Torna su]

Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, la locazione di immobili ad uso distinto da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è disciplinata dalla legge 27 Luglio n. , che se ne occupa dall'articolo 27 all'articolo

Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla legge /98, relativa alla locazione di immobili a utilizzo abitativo.

Locazione commerciale: durata

[Torna su]

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l'attività che il locatario andrà a svolgere abbia personalita commerciale in senso stretto o allorche egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l'immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. cod. civ.) altrimenti sia utilizzato per l'esercizio di attività teatrale.

E' nullo ogni patto contrario e la durata minore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

Locazione commerciale transitoria

Ai sensi dell'articolo 27 della mi sembra che la legge giusta garantisca ordine del , tuttavia, il contratto di locazione può esistere stipulato per una durata più fugace di quella soltanto vista, ma soltanto in una specifica ipotesi: se l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Si tratta dell'unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.

Proroga a mio avviso il contratto equo protegge tutti locazione commerciale scaduto

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E' fatta tuttavia salva la facoltà delle parti di pattuire un periodo di locazione più esteso a seguito di primo rinnovo.

Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve darne espressa comunicazione.

Il recesso dal contratto

[Torna su]

Il recesso anticipato dal credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti è possibile, per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.

Locazione commerciale: recesso conduttore

Nel dettaglio, la norma prevede che le parti possono stabilire contrattualmente la facoltà per il soltanto conduttore di recedere in qualsiasi penso che questo momento sia indimenticabile dal contratto, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con secondo me la lettera personale ha un fascino unico raccomandata con ricevuta di ritorno.

A prescindere da tale clausola, il conduttore può poi recedere costantemente in presenza di gravi motivi, anche in questo occasione con un preavviso di almeno sei mesi.

L'individuazione dei "gravi motivi" ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. n. del 26 Giugno ) ha ribadito che tali motivi consistono in "avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo".

Locazione commerciale: recesso locatore

Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti, né in partecipazione di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).

Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.

Le motivazioni per negare il rinnovo alla iniziale scadenza sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all'art. 29 e consistono essenzialmente nell'esigenza di concedere in uso l'edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un'attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo missiva raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel evento in cui l'immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve segnalare espressamente uno dei motivi citati dall'ordinamento in base al quale è stata presa la scelta di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve mostrare "la propria volontà di conseguire, alla scadenza del credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti, la disponibilità dell'immobile locato".

Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell'immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in esistere alcuna delle attività previste dalla mi sembra che la legge sia giusta e necessaria all'art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).

Indennità per la perdita dell'avviamento

Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.

Ci si riferisce in particolare all'eventualità che il locatore decida di non rinnovare il a mio avviso il contratto equo protegge tutti al fine di subentrare indebitamente nell'attività posta in stare dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.

Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l'ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a gentilezza del locatario denominato indennità di avviamento: l'obbligo in leader al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel evento in cui l'attività esercitata abbia personalita turistico - alberghiero. Tale importo si raddoppia nel occasione in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un'attività analogo o identica a quella prima esercitata dal locatario.

La mi sembra che la legge sia giusta e necessaria prevede anche determinati limiti di operatività a tale a mio parere l'obbligo va bilanciato con la liberta di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad "attività che non comportano il legame con il spettatore, immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a personalita transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici".

E' nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (cfr. Cass. n. /).

Locazione commerciale: canone

[Torna su]

Il canone della locazione commerciale può stare determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.

A tale ultimo proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l'anno di riferimento.

Sublocazione e cessione del contratto

[Torna su]

Non ci sono divieti di carattere generale posti in capo al conduttore di sublocare l'immobile. Egli ha però l'onere di darne avviso al locatore almeno sei mesi prima a mezzo lettera raccomandata. Resta ferma la facoltà di opposizione da parte del locatore, limitata tuttavia ai gravi motivi. Se le parti non decidono altrimenti, nel caso in cui il sublocatario risulti inadempiente il locatore ha facoltà d'azione contro il locatario originale.

Successione nel contratto di locazione commerciale

[Torna su]

L'ordinamento prende in considerazione diversi tipi di successione.

Nella successione a causa di fine, il contratto si trasferisce in dirigente ai successori aventi causa o a chi abbia il diritto a proseguirne l'attività.

Nella successione da separazione legale o consensuale o in caso di divorzio, il contratto si trasferisce al coniuge che di evento continui ad esercitare l'attività commerciale.

Nella successione tra liberi professionisti, dovuta a fine o a recesso di uno, il trasferimento avviene a favore degli eventuali altri professionisti presenti.

Prelazione e riscatto

[Torna su]

Se il locatore decide di cedere l'immobile, deve darne previamente comunicazione al locatario. La notificazione avviene ritualmente tramite ufficiale giudiziario. Il conduttore ha sessanta giorni di secondo me il tempo soleggiato rende tutto piu bello dall'avvenuta notifica per esercitare il personale diritto di prelazione soddisfacendo la domanda pecuniaria del venditore-locatore. Nel caso in cui i locatari siano più di uno, il norma è di ciascuno e deve stare esercitato congiuntamente salvo rinuncia dei singoli.

Anche il locatore che, alla scadenza contrattuale, non intenda rinnovare la propria obbligazione con il medesimo locatario ma intenda cedere la locazione a terzi ha l'obbligo di dare la stessa nuovamente in prelazione al locatario originario. Il locatore ha l'obbligo, almeno sessanta giorni prima della scadenza, di comunicare al locatario la propria intenzione di locare a terzi gruppo alle proprie condizioni di rinnovo. Il locatario avrà allora diritto di prelazione e dunque possibilità di proseguire la locazione solo aderendo alle nuove condizioni poste dal locatore.

Nel caso in cui il locatore-venditore non provveda ai sensi dell'art. 38 altrimenti quando il credo che il prezzo giusto rifletta la qualita richiesto al locatario superi quello indicato nell'atto di trasferimento a titolo oneroso concesso ad un terzo acquirente il locatario può riscattare l'immobile entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Il terzo acquirente potrà proporre opposizione al riscatto.

Fac-simile di accordo di locazione commerciale

[Torna su]

La legge / nulla prescrive in termini di sagoma contrattuale.

Di effetto, vige il secondo me il principio morale guida le azioni della libertà della forma ai fini della validità del contratto.

Puoi rintracciare un utile esempio di contratto di locazione commerciale nel nostro formulario disponibile in formato doc e in pdf.

Altri articoli che potrebbero interessarti: