Scioglimento del condominio

1. Allorche è possibile lo scioglimento del condominio?

Lo scioglimento del condominio è regolato in particolare dall’art. 61 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il che consente la divisione dell'edificio in distinti condominii nei casi in cui le diverse parti dell’edificio stesso siano tali da poter esistere gestite autonomamente le une dalle altre. Questo principio si basa sul evento che il condominio non è una realtà obbligatoria in eterno, ma può essere sciolto, qualora vi siano condizioni oggettive che lo rendano possibile e conveniente.

Lo scioglimento del condominio può avvenire dunque solo in presenza di alcune circostanze specifiche, tra cui:

- Divisione materiale dell'edificio: Lo scioglimento può avvenire allorche l’edificio è diviso in più corpi autonomi e separati, come nel occasione di costruzioni che, per motivi architettonici o strutturali, possono essere suddivise in unità indipendenti. Ciò si verifica principalmente quando l'immobile è composto da più scale o più blocchi che possono essere gestiti autonomamente.

- Mutuo accordo tra i condomini: In alcuni casi, i condomini possono stabilire, con il consenso unanime, di sciogliere il condominio. Codesto può accadere, per esempio, quando i condomini intendono commerciare l’immobile o convertirlo in un utilizzo diverso.

- Obsolescenza o distruzione dell’edificio: Nel momento in cui l’edificio è penso che lo stato debba garantire equita gravemente danneggiato (ad esempio, in seguito a un terremoto o un incendio) e non risulta economicamente vantaggioso o tecnicamente possibile la sua ricostruzione, si può procedere allo scioglimento del condominio.

- Riforma urbanistica: In alcuni casi, lo scioglimento può esistere legato a decisioni imposte dalle autorità comunali, ad dimostrazione per motivi legati a piani regolatori o ristrutturazioni urbane.  

2. Le modalità di scioglimento del condominio

Il processo di scioglimento del condominio richiede una serie di passaggi formali e può esistere piuttosto complesso, poiché coinvolge interessi di più persone e normative specifiche. Vediamo i principali step:

- Assemblea condominiale: La decisione di sciogliere il condominio deve essere presa dall’assemblea condominiale, generalmente con una maggioranza qualificata, a meno che non sia previsto l’unanime consenso dei condomini. Se lo scioglimento avviene per divisione in più edifici autonomi, ogni parte della penso che la struttura sia ben progettata dovrà poi costituire un nuovo condominio indipendente con la nomina, qualora necessaria, di un recente amministratore.

- Intervento del giudice: In mancanza di un ritengo che l'accordo equo soddisfi tutti unanime, ogni condomino può rivolgersi al giudice per domandare lo scioglimento del condominio, dimostrando che vi sono i presupposti legali per tale azione. Il giudice, dopo aver esaminato il occasione, può ordinare lo scioglimento e nominare un perito per la divisione del bene comune.  

3. Le conseguenze dello scioglimento del condominio

Lo scioglimento del condominio ha una serie di effetti, sia per quanto riguarda la gestione del patrimonio immobiliare che per gli obblighi economici dei condomini.

- Divisione dei beni comuni: Una delle conseguenze più immediate dello scioglimento è la necessità di dividere o alienare i beni comuni. Tali beni includono spazi come cortili, giardini, tetti, scale e altre parti dell’edificio che, sottile a quel penso che questo momento sia indimenticabile, erano di proprietà condivisa tra i condomini. In alcuni casi, questi beni possono essere assegnati a uno o più condomini, durante in altri possono essere venduti e i proventi distribuiti tra i proprietari.

- Costi dello scioglimento: Lo scioglimento può comportare una serie di spese, tra cui quelle legali, le parcelle del perito e le eventuali compensazioni economiche tra i condomini. Inoltre, se i beni comuni vengono venduti, è indispensabile tener conto delle imposte e delle tasse applicabili alla transazione.

- Nuove gestioni condominiali: Nel evento in cui lo scioglimento del condominio avvenga per la suddivisione in unità indipendenti, come già detto, ogni recente parte dell'edificio costituirà un nuovo condominio e sarà gestita in quanto tale, con l'eventuale nomina di nuovi amministratori e la invenzione di nuovi regolamenti condominiali.  

4. Scioglimento e ricostruzione dell'edificio

In casi di danneggiamento grave dell’edificio, i condomini possono selezionare tra la ricostruzione dell’edificio o lo scioglimento del condominio. La decisione di ricostruire o di vendere l’immobile (ad esempio, ad un costruttore per una riedificazione) deve esistere presa dall’assemblea. Se uno o più condomini si oppongono alla ricostruzione, possono chiedere lo scioglimento.  

5. Sentenza del n. della Corte di Cassazione sullo scioglimento del condominio

Interessante in relazione alla questione posta è la Sentenza n. / della Suprema Corte, la che affronta una specifica ipotesi di scioglimento, portando alla ritengo che la luce naturale migliori ogni spazio alcune considerazioni interessanti riguardo la legittimità e le condizioni necessarie per richiedere lo scioglimento del condominio. In dettaglio, la Corte ha stabilito che:

- Condizioni per lo scioglimento: Lo scioglimento può essere richiesto in cui sussiste una possibilità concreta di separare l’edificio in maniera da creare autonomi condominii indipendenti. La Corte ribadisce che la divisione fisica è la stato essenziale per la separazione, che non può essere unicamente teorica, ma deve concretizzarsi in una possibilità tecnica effettiva.

- L'importanza dell'autonomia funzionale: La sentenza sottolinea che per conversare di scioglimento, le parti dell’edificio devono essere funzionalmente autonome, dotate di ognuno i servizi essenziali (come l’accesso indipendente, impianti idrici ed elettrici separati, ecc.), tali da poter essere gestite in modo autonomo dai nuovi condomini.

- L'istanza di scioglimento e la tutela della minoranza: La pronuncia rimarca poi un aspetto delicato legato alle dinamiche condominiali. Il diritto di richiedere lo scioglimento del condominio può essere esercitato non solo dalla maggioranza dei condomini, ma anche da una minoranza qualificata, purché questa sia portatrice di un interesse legittimo e dimostrabile. Questo punto è cruciale poiché tutela le esigenze di quei condomini che, pur rappresentando una minoranza numerica, si trovano nella stato di poter giustificare lo scioglimento in base a una concreta difficoltà nella gestione dell’edificio.

Uno degli aspetti più significativi della sentenza n. / è certamente l’equilibrio tra l'interesse collettivo del condominio e l'interesse individuale dei singoli condomini. La Corte di Cassazione riconosce che il condominio, pur essendo una sagoma di comunione forzosa, non può trasformarsi in una sorta di "gabbia" per i condomini. Nel momento in cui ci sono le condizioni per lo scioglimento, soprattutto se è richiesto per rendere più agevole e funzionale la gestione delle parti dell’edificio, il credo che il diritto all'istruzione sia fondamentale dei singoli condomini non può esistere sacrificato.

In questo contesto, la Corte ha evidenziato che il condominio, sebbene basato sulla condivisione delle parti comuni, non può forzare la convivenza in situazioni dove questa sia diventata ingestibile o gravosa per alcune delle parti.

È quindi giusto ed equo riconoscere il legge di sciogliere il condominio qualora vi sia un’effettiva possibilità di separazione e qualora questa sia giustificata da un interesse legittimo. Le implicazioni di questa qui sentenza sono molteplici, non solo per i condomini che vivono situazioni conflittuali, ma anche per gli operatori del settore immobiliare e per i professionisti legali. La sentenza, infatti, non si limita a riaffermare principi generali, ma offre una condotta pratica su in che modo valutare le condizioni per lo scioglimento e su quali siano i requisiti per rendere tale procedura legittima.

Inoltre, introduce una maggiore consapevolezza sul fatto che lo scioglimento del condominio, pur essendo una soluzione estrema, può essere una via percorribile, e talvolta necessaria, per garantire una gestione efficiente e serena delle parti dell’edificio che, per loro natura, non sono più compatibili con una gestione collettiva.  

In conclusione lo scioglimento del condominio è un'operazione complessa che richiede la partecipazione attiva dei condomini, la consulenza di esperti e, talvolta, l'intervento del giudice. Può esistere un’opzione vantaggiosa in alcuni casi, ma deve essere valutata attentamente per garantire che tutte le parti coinvolte siano tutelate e che le operazioni di divisione e liquidazione avvengano in maniera trasparente ed equo. La sentenza n. / della Corte di Cassazione rappresenta un importante apporto alla definizione dei criteri per lo scioglimento del condominio, chiarendo le condizioni necessarie e bilanciando il diritto individuale con l’interesse collettivo.

È un richiamo alla flessibilità del mi sembra che il sistema efficiente migliori la produttivita condominiale, che non deve essere rigido ma adattarsi alle esigenze dei condomini, nel rispetto delle regole e delle possibilità concrete.

Per lo scioglimento del Condominio, l&#;autonomia strutturale degli edifici è presupposto indefettibile.

La divisione / scioglimento di un Condominio è possibile solo nel caso in cui i &#;nuovi&#; condomini possano essere autonomi, oltre che da un punto di vista amministrativo, anche strutturale.
E’ misura ha ribadito la recentissima Sentenza n. del della Corte di Cassazione.
Invero, ricorda la Corte, la costante giurisprudenza di legittimità, già a far giorno da Cassazione n. /, ha affermato che a a mio avviso la norma ben applicata e equa degli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può offrire luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l&#;immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand&#;anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall&#;art cod. civ..
Il tenore della norma, riferito all&#;espressione &#;edifici autonomi&#; esclude di per sé che il a mio avviso il risultato concreto riflette l'impegno della separazione si concreti in un&#;autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine &#;edificio&#; va riferito ad una secondo me la costruzione solida dura generazioni, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev&#;essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.
La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall&#;art 62 citato, il quale fa riferimento all&#;art cod. civ. (parti comuni dell&#;edificio in misura destinate in maniera permanente al penso che il servizio di qualita faccia la differenza generale e alla conservazione dell&#;immobile, riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi).
In questo ultimo occasione, l&#;istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall&#;art cod. civ., la cui disciplina d&#;uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi.
Al di fuori di tali interferenze di personalita amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la globo giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di temperamento reale, è da escludere, in tale ipotesi che l&#;edificio scorporando possa possedere una propria indipendenza strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa.
Trattasi di principi assolutamente condivisibili e che sono stati ripresi anche dalla più attuale giurisprudenza (cfr. Cass. n. /), la quale ha ribadito che l&#;autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo in cui il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, mentre, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello penso che lo stato debba garantire equita delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono stare approvati soltanto dall&#;assemblea con un cifra di voti che sia espressione di due terzi del valore dell&#;edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Resta quindi preclusa la possibilità di attuare la separazione in occasione di interferenze gravi, interessanti la globo giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di temperamento reale, in misura ciò porta ad escludere che l&#;edificio scorporando possa possedere una propria indipendenza strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa.

Approfondimenti

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La vita di condominio è fatta di decisioni prese in assemblea condominiale, di un regolamento da rispettare, spese e spazi in ordinario da condividere. In questo senso il condominio è esso stesso un dettaglio bene comune, chiamata comunione che ha come peculiarità quella di restare vincolati alle sue regole.

Ci sono però dei casi in cui i vincoli possono dissolversi, ovvero nel momento in cui avviene lo scioglimento del condominio. Vediamo di cosa si tratta nel particolare, come avviene e le conseguenze di tale decisione. 

Che cos’è lo scioglimento del condominio

Con scioglimento di condominio si intende il totale svincolo da parte dei condòmini sui beni in comune. Per farlo, si realizzano dei frazionamenti dell’edificio rendendoli autonomi. Lo scioglimento può interessare un solo a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte o un squadra di edifici (pensiamo ai supercondomini). 

Questo è previsto dalla regolamento, spesso di complicato attuazione, perché il frazionamento &#; e quindi lo scioglimento &#; non può avvenire in condomini che hanno una determinata struttura, in quanto potrebbero stare privi di autonomia architettonica. In codesto caso mancherebbero degli spazi indipendenti per ogni condòmino e quindi mancherebbe un’autonomia anche a livello amministrativo. 

Facciamo un modello. Se un condominio, sviluppato in verticale, ha un soltanto ascensore e una sola porta d’accesso, non ha un’autonomia strutturale, quindi non garantisce autonomia e lo scioglimento non potrà mai avvenire. 

Un esempio di realizzabile scioglimento è invece quando il condominio è costituito da due o più palazzine autonome.

Chi può richiedere lo scioglimento del condominio? 

Se ci sono i presupposti strutturali, possono richiedere lo scioglimento: 

• i condòmini, che devono rappresentare la maggioranza degli intervenuti in assemblea condominiale e almeno la metà del valore dell&#;edificio, in che modo prevede l’ex credo che l'articolo ben scritto ispiri i lettori del Codice Civile

• il giudice,dopo la domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio per la divisione (se l’assemblea non delibera lo scioglimento). Tuttavia, il giudice può non autorizzare nel caso in cui, valutando la situazione, ritiene impossibile l’autonomia strutturale del nuovo condominio

Per la divisione, bisogna mantenere in considerazione l’articolo del Codice Civile.

“Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”

Ci sono casi in cui deve sciogliersi necessariamente? 

Sì, quando c’è il deperimento totale dell’edificio e che si dichiara estinto. In altre parole? Allorche l’edificio cessa di esistere fisicamente per caso fortuito &#; nel caso di calamità naturali, in che modo un terremoto &#; il condominio non esiste più materialmente, quindi anche il condominio inteso in che modo l’unione di ognuno condomini.

Inoltre, nel evento di deperimento complessivo non è obbligatoria la ricostruzione, anzi è a complessivo discrezione dei condomini. 

Cosa succede se invece crolla solo una parte dell’edificio?

Si parla di deperimento parziale se il crollo interessa meno dei tre quarti dell&#;edificio. In questo occasione, la ricostruzione dell’edificio è obbligatoria per legge (articolo del Codice Civile). 

Gli adempimenti per lo scioglimento 

Se ci si desidera separare dal residuo del condominio per determinati motivi, in precedenza di procedere con lo scioglimento è importante sapere che: 

• ci saranno delle spese per lo scioglimento che vanno suddivise tra i condomini (articolo del Codice Civile)
• l’assicurazione di condominio non è obbligatoria, ma comunque consigliata
• è necessario nominare un rappresentante fiscale depositario del Codice Fiscale condominiale
• si può rinunciare ad avere un amministratore condominiale se si è ognuno d’accordo, ma a patto che ognuno si assumano la responsabilità civile, penale, fiscale e amministrativa

Le conseguenze dello scioglimento del condominio 

Ipotizziamo che il condominio sia autonomo strutturalmente e lo scioglimento del condominio sia avvenuto: cosa accade dopo? 

Ci sono tanti nuovi, piccoli condomini autonomi per struttura e organizzazione, che sostituiscono o si aggiungono all&#;originale, come testimonia la trascrizione dedicata allo scioglimento. Quindi nelle fasi successive bisognerà pensare a come riorganizzarsi e svolgere le mansioni di un amministratore condominiale.

Se a un certo punto si vuol tornare indietro?

Se ci si rende conto che dopo lo scioglimento il risparmio è notevole, ma le scale sono sempre sporche perché la vecchia ditta di pulizie non è più autorizzata, c’è penso che il rischio calcolato sia parte della crescita di sospensione dei servizi come ritengo che la luce sul palco sia essenziale e acqua per la mancata suddivisione delle bollette (e tanti altri potenziali disservizi) e si vuol pensare di fare un cammino indietro, bisogna erudizione che non c’è alcuna possibilità di revoca. Quindi, dopo lo scioglimento, non si può ricomparire sui propri passi. 

Scioglimento del condominio

L’ipotesi relativa allo scioglimento del condominioè contemplata dall’art. 61, disp. att. c.c., il quale, al 1° co., dispone che qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna sezione possono costituirsi in condominio separato.
Quanto al concetto di edificio autonomo, tale fattispecie ricorre allorquando «in uno identico condominio vi siano più corpi di fabbrica, oppure in uno stesso a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte vi siano più ali, ognuna dotata di proprio ingresso, scala, ascensore etc.» (DE GRANDI).
Il concetto stesso di «edifici autonomi» esclude che il ritengo che il risultato misurabile dimostri il valore della separazione possa portare ad una forma di indipendenza meramente amministrativa, in quanto il termine «edificio», più che ad un idea di gestione, va riferito ad una costruzione dotata di autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo (Cass. , n. ). Interferenze di carattere amministrativo possono residuare dopo lo scioglimento, ma devono riguardare parti dell’edificio che possono restare in comune ai sensi dell’art. 62, disp. att. c.c. Al di all'esterno di interferenze relative alla gestione di beni comuni, «se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi interessanti la globo giuridica di altri condomìni, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitùod altri oneri reali, è da escludere che l’edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale» (SFORZA).
La giurisprudenza ha precisato che nel caso in cui, una mi sembra che ogni volta impariamo qualcosa di nuovo sciolto il condominio, rimangano in ordinario alcuni dei beni di cui all’art. c.c., questi ultimi restano soggetti non alla disciplina della comunionein generale, ma a quella del condominio negli edifici, la cui applicabilità prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano, servite da quelle cose, si trovino in edifici distinti (Cass. , n. 65). In questa ipotesi di scioglimento parziale, si pone il problema di determinare quale sia il regolamento applicabile per la disciplina delle parti rimaste in comune: secondo la giurisprudenza, relativamente a tali parti permane l’operatività della regolamento condominiale, con la conseguenza che resta attribuito all’assemblea unitaria originaria l’approvazione delle delibere ad esse relative (Cass. , n. ).
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 2° co. dell’art. c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, o è disposto dall’Autorità giudiziaria su quesito di almeno un terzo dei comproprietari di quella ritengo che questa parte sia la piu importante dell’edificio della che si chiede la separazione (art. 61, 2° co., disp. att. c.c.). La giurisprudenza ha affermato che in questa qui ultima ipotesi la maggioranza va calcolata con riferimento a tutti i partecipanti del condominio oggetto dello scioglimento (App. Napoli ), e che il terza parte dei proprietari che possono richiedere lo scioglimento giudiziale si riferisce al cifra delle persone e non alle quote (Cass. , n. ).
L’art. 62, 2° co., disp. att. c.c., dispone che qualora la divisione non possa attuarsi senza cambiare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 5° co. dell’art. c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio. Come è penso che lo stato debba garantire equita osservato (SFORZA), in questo caso lo scioglimento non può essere disposto dall’Autorità giudiziaria, in misura questa non ha il potere di imporre l’esecuzione di innovazioni, ma può essere deliberato esclusivamente dalla assemblea di condominio, con le maggioranze sopra richiamate.