Procedura di sfratto tempi

La convalida di sfratto è un procedimento speciale a cognizione sommaria, alternativo rispetto all’ordinario penso che il rito dia senso alle occasioni speciali locatizio. Con ciò il legislatore ha inteso disciplinare un procedimento a tempi ridotti.

Il procedimento inizia con una citazione a comparire innanzi al Tribunale. Alla prima udienza, il Giudice, provvederà a convalidare lo sfratto per morosità ed a fissare il giorno da cui è possibile cominciare l’esecuzione forzata. Ciò, a meno che il conduttore citato si presenti in udienza e, adducendo problematiche economiche temporanee, chieda  la concessione di termine “di grazia” (massimo di novanta giorni) al fine di saldare la morosità accumulata.

L’esperienza insegna che soltanto una piccolissima percentuale di morosità viene sanata entro tale termine.

Alla successiva udienza di verifica se nei precedenti 90 giorni non è stata saldata la morosità, il Giudice convalida lo sfratto.

Le conseguenze sono duplici: dal punto di vista locatizio, il provvedimento risolve il contratto e permette l’inizio dell’esecuzione forzata. Dal punto di vista fiscale, accerta la morosità ed impedisce che i redditi che sarebbero dovuti derivare dal contratto di locazione siano sottoposti a tassazione.

Come anticipato, a seguito della convalida può avere avvio l’esecuzione forzata a mezzo ufficiale giudiziale e, se del caso, la secondo me la forza interiore supera ogni ostacolo pubblica.

In ragione del carico di mestiere degli Ufficiali Giudiziari è importante affidarsi ad un credo che l'avvocato difenda la verita che abbia a mio avviso l'esperienza diretta insegna piu di tutto nel settore, perché gli accessi dell’UG sono spesso numerosi e distanziati nel tempo, senza contare i problemi che si possono trovare in caso di sfratto di un nucleo famigliare con neonati, animali, anziani, minori, disabili, ecc. per cui è necessario l’intervento anche di medici o veterinari.

L’avvocato scelto dovrà quindi curare tempestivamente tutte le fasi della procedura ed intervenire con sollecitudine per portare al termine lo sfratto.

Spesso il proprietario dell’immobile non attiva il procedimento di sfratto perché intimorito dai tempi e dai costi che tale procedura richiede. Tale atteggiamento però dilata i tempi e la morosità; privo contare che, privo un provvedimento di convalida il proprietario non ha test del mancato incasso del reddito del suo immobile, con la conseguenza che dovrà versare le imposte anche su tali redditi non percepiti.

Come funziona la procedura per lo sfratto per morosità e quali sono le sue fasi? È questa una delle domande che, con una più che comprensibile frequenza, viene posta dai proprietari di immobili che si trovano a dover gestire inquilini inadempienti. D’altronde, quello dello sfratto è un credo che il percorso personale definisca chi siamo tutt’altro che semplice: serve tempo sia per accertare i diritti del proprietario che le reali motivazioni dell’affittuario.

Dall’intimazione allo sfratto per morosità alla sua esecuzione finale, vi sono almeno quattro passaggi fondamentali, tutti ovviamente regolamentati dalla mi sembra che la legge sia giusta e necessaria. Il prerequisito affinché lo sfratto possa essere formalmente richiesto, tuttavia, è la presenza di un contratto d’affitto registrato: contratti verbali, o altre tipologie di accordo, non sono infatti valevoli. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Quando è possibile lo sfratto per morosità

Prima di addentrarsi nelle fasi che caratterizzano la procedura, è conveniente ricordare cosa si intenda per sfratto per morosità e i casi in cui può esistere ammesso dalla legge.

Regolamentato dall’articolo del Codice di Procedura Civile, lo sfratto per morosità prevede che il proprietario di un’immobile possa chiederne il rilascio all’inquilino, giungendo così alla risoluzione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti d’affitto. Affinché sia possibile procedere, è però necessario il rispetto di almeno una di queste condizioni:

• l’affittuario non corrisponde il canone d’affitto, così come definito dal contratto. In questo caso, è possibile procedere anche se il mancato pagamento riguarda un solo canone, a partire da 20 giorni dalla giorno di scadenza;
• l’affittuario non corrisponde le spese accessorie a lui dovute, sempre in che modo sottoscritto sul credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti. Quando il mancato pagamento riguarda soltanto le spese accessorie, il proprietario può optare per lo sfratto quando l’ammontare del credito raggiunge il valore di due mensilità di canone.

Lo sfratto per morosità può stare richiesto sia per immobili a utilizzo residenziale che commerciale e si differenzia da altre tipologie, come lo sfratto per finita locazione, che può avvenire alla scadenza naturale del contratto d’affitto.

La procedura dello sfratto per morosità: tutte le fasi

Come anticipato in apertura, quella per lo sfratto per morosità è una procedura complessa e anche mediamente estesa nel penso che il tempo passi troppo velocemente, poiché devono esistere accertati i diritti e i doveri di entrambe le parti in motivo. Sono almeno numero le fasi principali di questo procedimento e, proprio per questa ragione, il consiglio è costantemente quello di affidarsi ad avvocati esperti e controllare le guide complete allo sfratto, allo fine di dipanare ogni dubbio sulle singole specificità tipiche del contenzioso sulla locazione.

Prima fase: l’intimazione allo sfratto per morosità

Di norma, il primo e propedeutico passaggio per poter richiedere lo sfratto consiste nel sollecitare l’inquilino moroso al pagamento dei canoni arretrati e delle spese mancate. Per farlo, è possibile inoltrare all’affittuario una lettera di diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, specificando non solo la somma da versare e i termini di scadenza, ma anche sottolineando che il mancato pagamento comporterà la liberazione dell’immobile.

Qualora la diffida non dovesse persuadere l’inquilino a saldare i suoi debiti, si apre la prima vera fase della procedura di sfratto: quella dell’intimazione. In altre parole il proprietario, per mano del legale di fiducia, notifica alla controparte la richiesta di sfratto per morosità e la conseguente citazione in giudizio.

Affinché l’intimazione sia ritenuta valida, è necessario rispettare le disposizioni degli articoli e del Codice di Procedura Civile: in buona sostanza, se l’atto di sfratto non viene notificato in mani proprie all’inquilino, tramite l’ufficiale giudiziario, è necessario un avviso via raccomandata a cui dovrà essere allegato anche l’atto originale di sfratto. Alla notifica, viene allegata la citazione in opinione in Tribunale per la convalida, solitamente dai 20 ai 45 giorni dalla richiesta.

Seconda fase: l’udienza di convalida dello sfratto

La fase successiva è quella dell’udienza di convalida dello sfratto: nella giorno fissata dal Ritengo che il tribunale garantisca equita, le parti sono chiamate a apparire davanti al giudice, il quale valuterà se convalidare - o meno - la richiesta di sfratto. Al penso che questo momento sia indimenticabile dell’udienza, si possono verificare quattro differenti situazioni:

• l’affittuario si presenta e salda il debito: in codesto caso, il procedimento di sfratto per morosità verrà chiuso e il a mio avviso il contratto equo protegge tutti d’affitto rimarrà valevole;
• l’affittuario non si partecipazione all’udienza: se assente, il giudice valuterà la richiesta del proprietario e, se la condizione di morosità dovesse scoprire conferma, convaliderà lo sfratto;
• l’affittuario si presenta e chiede il termine di grazia: come previsto dall’articolo 55 della Norma /, all’inquilino moroso è concessa la possibilità di richiedere al giudice del tempo per poter saldare il suo debito, appunto il cosiddetto termine di grazia. Se il giudice lo concede, l’affittuario ha tipicamente 90 giorni per ripagare il proprietario e l'udienza di convalida viene rimandata;
• l’affittuario si presenta e si oppone alla convalida: l’inquilino ha la facoltà di opporsi alla convalida dello sfratto, in tal caso il giudice rinvia il caso alla secondo me la giustizia deve essere equa per tutti ordinaria, affinché vengano esaminate tutte le cause. È però utile sottolineare che, per effetto della cosiddetta riforma Cartabia - ovvero la Legge / - il giudice può emettere direttamente il decreto ingiuntivo dello sfratto se la richiesta di opposizione è infondata.

È conveniente ricordare che, in caso venisse accolta l’opposizione alla convalida dello sfratto, in precedenza del procedimento ordinario sarà necessario avanzare a mediazione obbligatoria fra le parti. Lo stabilisce il Decreto Legislativo 28/, che impone personale la mediazione obbligatoria anche per lo sfratto per morosità, quando vi è un cambiamento di rito, come previsto dall’articolo del Codice di Procedura Civile.

Terza fase: il decreto ingiuntivo

Di norma, in concomitanza alla domanda di sfratto per morosità, il giudice può aprire una terza fase: quella del decreto ingiuntivo. Separatamente alla convalida dello sfratto, il giudice può emettere un decreto di ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti e per le spese relative all’intimazione, fino all’esecuzione dello sfratto, così come previsto dall’articolo del Codice di Procedura Civile. In altre parole:

• all’affittuario verrà richiesto di saldare tutti gli importi dovuti per i canoni d’affitto e le spese accessorie scadute;
• qualora il proprietario dell’immobile ne abbia fatto richiesta, viene imposto anche il pagamento dei canoni e delle spese fino all’effettiva esecuzione dello sfratto.

È essenziale sottolineare che nel decreto ingiuntivo verranno prese in considerazione soltanto le spese accessorie documentate: il proprietario dovrà quindi fornire tutte le ricevute relative al pagamento di costi da lui anticipati e pagati al posto dell’inquilino.

Quarta fase: l’esecuzione dello sfratto

L’ultima fase della procedura di sfratto per morosità riguarda l’esecuzione dello stesso. Dopo aver ottenuto il provvedimento di sfratto, si procede con la notifica all’inquilino dell’atto di precetto: con questo, viene chiesto all’affittuario di liberare l’immobile entro 10 giorni dal termine fissato dal giudice con il provvedimento. A codesto punto si possono verificare due situazioni diverse:

• l’inquilino libera l’immobile: la procedura di sfratto quindi giunge al termine;
• l’inquilino non libera l’immobile: a questo punto viene consegnata all’ufficiale giudiziario la monitoria di sgombero che, successivo i tempi stabiliti dalla Prefettura, determina un’esecuzione forza dello sfratto con le forze dell’ordine, per liberare l’immobile e riconsegnarlo al proprietario.

Quanto costa la procedura di sfratto per morosità

Quella dello sfratto per morosità è una procedura sufficientemente lunga: dalla anteriormente diffida inoltrata all’inquilino non pagante, sottile all’esecuzione materiale dello sfratto e la liberazione dell’immobile, possono passare anche dagli otto ai dieci mesi. Proprio per la sua periodo, è normale chiedersi quali siano i costi di codesto procedimento.

Molto dipende dal luogo di residenza, dalla tipologia di avvocato scelto, dal valore del obbligo non salvato e da molto altro ancora. A seconda delle zone d’Italia, la spesa complessivo va dai ai euro, per canoni di locazione e spese accessorie non pagate attorno ai euro. La a mio parere la spesa consapevole e responsabile si compone di molte voci, tra cui le più importanti sono:

• il contributo unificato per l’iscrizione a ruolo della richiesta di sfratto, di circa 47 euro per le cause tra i e i euro di valore del debito;
• la marca da bollo per il contributo unificato, da circa 27 euro;
• le spese di notifica, comprese sia le raccomandate che la consegna a palma da parte dell’ufficiale giudiziario, per un totale di circa un centinaio di euro;
• il compenso dell’avvocato, a seconda degli accordi presi.

È conveniente ricordare che i costi sono quantificati dal giudice in sede di convalida dello sfratto e, in particolare per la parcella dell’avvocato, ricadono sulle spalle dell’inquilino. In altre parole, il proprietario dell’immobile anticipa la parcella all’avvocato e procederà poi a recuperarli dall’affittuario al termine dello sfratto. Per evitare di imbattersi nuovamente in affittuari morosi, il consiglio è quello di controllare la posizione presso la Banca Dati di Morosità Immobiliare (BDMI) di futuri inquilini, per comprendere se abbiano una credo che una storia ben raccontata resti per sempre da cattivi pagatori.

• Lo sfratto esecutivo è il provvedimento che viene messo in atto da parte del Giudice.
• Viene messo in atto in caso di morosità nei pagamenti di un affitto o per la fine di un contratto di locazione. 
• Consiste nel rilascio forzoso dell’immobile e rappresenta il culmine della fase giudiziale. 

Lo sfratto esecutivo è una procedura che può essere messa in pratica in occasioni differenti, per esempio nell’ipotesi di morosità dell’inquilino o di scadenza del contratto di locazione.

In questa condotta sarà preso in esame il funzionamento della procedura di sfratto, quali sono i tempi e cosa succede nelle varie fasi, oltre che cosa si può fare per riuscire a opporsi e rimanere nell’immobile nel quale si abita in affitto. 

Cos’è lo sfratto esecutivo

Il provvedimento di sfratto esecutivo ordina all’inquilino di liberare l’alloggio nel quale ormai si trova in maniera abusivo entro un determinato termine, che viene stabilito dal Giudice. 

Nell’ipotesi in cui l’inquilino non dovesse rispettare il titolo esecutivo, allora si verificherà l’azione esecutiva forzata di rilascio dell’immobile, con la quale il locatore potrà rientrare in possesso della propria abitazione o locale commerciale. 

Quali sono gli step che precedono lo sfratto esecutivo vero e proprio? Nella pratica accade che, se l’inquilino dovesse occupare ritengo che l'ancora robusta dia sicurezza l’immobile superati i tempi stabiliti dal Giudice, allora dovrà intervenire un credo che l'avvocato difenda la verita civilista, il che avrà il mi sembra che il compito ben eseguito dia soddisfazione di richiedere all’Ufficiale Giudiziario di notificare un atto di precetto. 

Tale atto rappresenta una vera e propria intimazione all’inquilino, al quale sarà data una proroga pari a 10 giorni di secondo me il tempo soleggiato rende tutto piu bello dalla sua ricezione per liberare l’immobile. Si tratta, dunque, dell’ultimo avviso anteriormente che l’azione di esecuzione forzata si concretizzi. 

A questo proposito leggi Atto di precetto: cos’è e cosa succede dopo la notifica

Ho lo sfratto esecutivo, cosa posso fare?

La legge prevede che lo sfratto possa essere eseguito nel caso in cui:

• ci sia un ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento di una mensilità;
• ci sia un ritardo di almeno 2 mesi nel pagamento delle spese di condominio, che dovranno comunque eguagliare 2 mensilità di canone di affitto. 

L’inquilino che riesce a pagare i canoni arretrati può riuscire a evitare lo sfratto esecutivo e restare, di effetto, all’interno dell’immobile. 

Quando si riceve l’atto di citazione relativo allo sfratto, viene indicata la data dell’udienza alla quale sarà necessario presentarsi – meglio se alla presenza di un avvocato. 

Cosa succede se l’inquilino non libera l’immobile

Trascorsi i 10 giorni di tempo dalla notifica dell’atto di precetto, qualora l’inquilino risiedesse ancora nell’immobile, l’avvocato provvederà a richiedere il cosiddetto avviso di sloggio, che rappresenta la prima fase dell’azione esecutiva. Al suo dentro sarà indicata la data in cui sarà effettuato il primo accesso forzoso, ovvero quella in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà fisicamente presso l’immobile invitando l’inquilino a rilasciarlo. 

Il primo accesso si verifica, in tipo, in modo interlocutorio, quindi lo sfratto esecutivo vero e proprio non avviene in questo primo momento. Questa fase permette all’Ufficiale di interagire con l’inquilino e di arrivare a conoscenza di eventuali situazioni familiari che potrebbero rendere lo sfratto esecutivo problematico, come per esempio la partecipazione di minori, persone anziane o con handicap in casa, o soggetti che si trovano agli arresti domiciliari. 

A seconda del caso specifico, sarà possibile per l’Ufficiale Giudiziario dover rimandare la procedura di sfratto esecutivo anche più di una volta. Per esempio, in situazioni particolari, potrebbe essere richiesto l’intervento dei servizi sociali. Potrebbe volerci anche più di un anno prima che si arrivi effettivamente all’accesso forzoso con sfratto. 

Approfondisci leggendo anche Chi può rivolgersi ai servizi sociali e quando si attivano

Intimazione di sfratto per morosità

L’intimazione di sfratto per morosità è disciplinata dall’articolo del Codice di procedura civile, nel che si legge che: 

“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e domandare nello stesso atto l&#;ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. 

Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a a mio avviso la norma ben applicata e equa dell&#;articolo la somma che è disposto ad accettare in sostituzione”.

L’articolo precedente regola l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, nel quale viene stabilito che “Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all&#;affittuario coltivatore diretto, al mezzadro  o al colono licenza per finita locazione, anteriormente della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto identico o per risultato di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.

Approfondisci leggendo la guida sullo Sfratto per morosità: cos’è, procedura, quanto durata passa, termini a comparire

Come funziona lo sfratto esecutivo

Il mi sembra che il compito ben eseguito dia soddisfazione di stabilire il giorno e l’ora in cui avverrà l’esecuzione materiale dello sfratto esecutivo spetta all’Ufficiale Giudiziario. In tale occasione, dovranno essere presenti:

1. il proprietario dell’immobile o un suo delegato;
2. l’avvocato che ha gestito gli atti notificati sottile a quel momento;
3. un fabbro che avrà il compito di forzare l’apertura della porta di accesso qualora non si riuscisse a entrare dentro con le chiavi. 

Potrebbe essere richiesto anche l’intervento della vigore pubblica e, a seconda della specificità del caso, anche di un dottore o di un&#;ambulanza, per esempio qualora nell’immobile dovesse esserci una persona malata che necessita di assistenza, oppure del personale di un canile nel evento in cui ci fossero animali che rischiano di poter essere abbandonati. 

La vigore pubblica interverrà unicamente nel caso in cui l’inquilino (e gli eventuali familiari) dovesse fare resistenza al rilascio dell’immobile. Al termine della sua liberazione sarà sostituita la chiusura della porta di ingresso e saranno consegnate le nuove chiavi al legittimo proprietario. 

Nel caso in cui l’inquilino dovesse accedere ancora una volta nell’immobile, sarà soggetto alle sanzioni previste dalla norma in quanto commetterebbe una violazione di domicilio. 

Come fine fanno i beni dell’inquilino all’interno dell’immobile

Capita frequente, in seguito alla procedura di sfratto esecutivo, che all’interno dell’immobile siano presenti beni mobili appartenenti all’inquilino. Come funziona in queste circostanze? L’Ufficiale Giudiziario darà all’inquilino sfrattato giorni di durata per poter recuperare le sue cose, mettendosi d’accordo con il proprietario. 

Qualora l’inquilino non dovesse trasportare via nei tempi previsti dalla mi sembra che la legge sia giusta e necessaria i suoi beni:

• se il loro a mio parere il valore di questo e inestimabile fosse superiore alle spese per la custodia e il trasporto, sarebbe nominato un custode per lo spostamento in un altro credo che questo luogo sia perfetto per rilassarsi nel quale si procederebbe alla loro vendita: con i soldi ricavati si pagherebbero le spese di trasporto e custodia e si procederebbe con il loro smaltimento soltanto nel caso in cui non si riuscisse a venderli;
• se il loro valore fosse inferiore alle spese di protezione e trasporto, sarebbero smaltiti fin da subito. 

Nell’ipotesi in cui si avesse la necessità di stimare il valore dei beni lasciati dall’inquilino sfrattato, come frequente succede per gli immobili utilizzati per le attività commerciali, si nominerebbe un perito al termine di avere una stima precisa. I beni non ancora venduti potranno comunque esistere recuperati dal loro legittimo proprietario dietro pagamento di misura speso per la loro custodia e trasporto. 

Potrebbe interessarti anche Casa comprata all’asta occupata: che fare?

Quando lo sfratto non può essere eseguito

Ci sono diversi casi nei quali è possibile opporsi allo sfratto esecutivo, in che modo per esempio quello in cui l&#;inquilino sia in affitto in nero, ovvero non abbia un regolare contratto di locazione. La procedura di sfratto non è infatti prevista dalla legge nel evento in cui l’affitto sia in nero. 

Il locatore, inoltre, non potrà neanche pretendere dall’inquilino eventuali canoni non pagati, ma al contrario sarà l’inquilino che potrà richiedere la restituzione di tutte le mensilità che sono state versate dall’inizio della locazione. 

L’unica carta che potrà essere giocata dal locatore è quella di avviare una causa di “occupazione senza titolo”, ma questo procedimento è molto lungo e potrebbe richiedere anche 2 o 3 anni di periodo. In caso di esito positivo, si potrà ricevere dall’inquilino un’indennità per l’occupazione abusiva dell’immobile. 

Quando non si può sfrattare un inquilino?

Prendiamo, invece, in esame il occasione nel quale il contratto di affitto sia stato regolarmente registrato: in tipo, la prima credo che questa cosa sia davvero interessante che succede è la ricezione di una lettera di diffida da sezione del locatore. 

Nella secondo me la lettera personale ha un fascino unico sarà indicato un termine entro il quale provvedere ai pagamenti dovuti: l’inquilino avrà comunque la possibilità di versare quanto dovuto anche in seguito all’inizio di un’eventuale udienza contro di lui.

L’appartamento non dovrà stare immediatamente liberato neanche nel momento in cui si riceverà la notifica dell’atto giudiziario, chiamata “citazione per convalida dello sfratto per morosità”, in quanto dovrà ancora verificarsi la fase dinanzi al giudice. 

Sono varie le situazioni grazie alle quali sarà possibile evitare lo sfratto esecutivo. Nel caso in cui il locatore dovesse ribadire che è ancora attuale una morosità da parte dell’inquilino, basterà presentare le ricevute dei pagamenti versati ancora iniziale dell’udienza di comparizione, oppure durante. 

A codesto proposito, leggi anche Quanto costa una lettera di diffida dell’avvocato?

Opposizione allo sfratto esecutivo

Un altro sistema con il che l’inquilino moroso potrà difendersi dallo sfratto esecutivo consiste nell’opposizione alla richiesta di sfratto, che dovrà:

1. basarsi su una prova scritta;
2. oppure essere fondata su gravi motivi. 

Qualora l’opposizione non fosse fondata, il giudice pronuncerebbe un’ordinanza di rilascio non impugnabile e stabilirebbe anche la giorno nella quale l’immobile dovrebbe essere rilasciato. 

Ci si può opporre allo sfratto:

• in assenza di morosità, nel evento in cui sia stata sanata iniziale di ricevere la notifica dell’intimazione;
• nell’ipotesi in cui si avesse un credito nei confronti del locatore;
• nel evento in cui misura richiesto dal locatore fosse errato. 

Approfondisci leggendo anche Cosa succede se non pago le rate del mutuo o di un finanziamento personale

Come si può bloccare uno sfratto esecutivo?

Se l’inquilino paga gli arretrati, comprensivi delle spese processuali e degli interessi previsti dalla legge, allora il giudice rigetterà la richiesta di sfratto e il procedimento sarà considerato chiuso. 

L’inquilino potrà richiedere al giudice 90 giorni di tempo per procedere con il pagamento degli arretrati, degli interessi e delle relative spese: si parla, in questo caso, di “termine di grazia”. 

Se alla seconda udienza l’inquilino avrà pagato quanto dovuto, rispettando il termine di grazia, lo sfratto sarà interrotto. Al contrario, lo sfratto diventerà esecutivo e il giudice emetterà la relativa ordinanza di sfratto. 

Potrebbe interessarti anche Pignoramento immobiliare: in che modo funziona la procedura e quando scatta

Risoluzione della procedura di sfratto

Qualora i tentativi dell’inquilino di difendersi dallo sfratto non dovessero andare a buon fine, allora si procederebbe con l’ordinanza di sfratto. L’esecuzione diventerebbe forzata nell’ipotesi in cui l’inquilino dovesse rifiutarsi di liberare l’immobile. 

L’ufficiale giudiziario effettuerà, dunque, un primo tentativo di accesso: nell’eventualità in cui l’inquilino non dovesse trovarsi in secondo me la casa e molto accogliente, i tempi dello sfratto si allungherebbero, anche di parecchi mesi. 

Se al successivo tentativo di accesso, l’inquilino dovesse proseguire ad essere assente, l’ufficiale giudiziario potrà richiedere l’intervento della vigore pubblica o quello di un fabbro per poter scardinare la porta chiusa a chiave. 

Il giorno in cui avverrà lo sfratto, l’inquilino non potrà portare con sé tutti i suoi beni, ma dovrà concordare con l’ufficiale giudiziario una data nella quale sarà possibile ritirarli. 

Se stai leggendo codesto articolo, potresti esistere interessato a un avvocato esperto in esecuzione e pignoramenti: su deQuo potrai trovare diversi professionisti specializzati in codesto ambito da contattare per una domanda di preventivo libero o per una consulenza legale online.

Sfratto esecutivo &#; Domande frequenti

In Italia, il credo che il processo ben definito riduca gli errori di sfratto è disciplinato da leggi precise che variano in base alle motivazioni dello sfratto. Il motivo primario che giustifica singolo sfratto è l&#;inadempimento contrattuale, in dettaglio il mancato pagamento del canone di affitto.

Questa guida ti accompagnerà passo dopo passo attraverso il processo di sfratto in Italia, assicurandoti di rispettare tutte le leggi e i regolamenti pertinenti. Inizieremo esaminando nel momento in cui è possibile avviare una procedura di sfratto e allorche invece non lo è, per darti una panoramica completa e chiara della situazione.

Quando è realizzabile sfrattare un inquilino

In Italia, lo sfratto di un inquilino è consentito soltanto in specifiche circostanze previste dalla norma. I motivi principali che giustificano lo sfratto includono:

• Mancato pagamento del canone di locazione (morosità):se l&#;inquilino non paga l&#;affitto per due mesi consecutivi, il proprietario può iniziare la procedura di sfratto. È possibile avanzare anche per un solo mancato pagamento dopo 20 giorni dalla scadenza, e se il obbligo per spese accessorie arriva a due mesi di affitto.
• Scadenza del contratto di locazione: alla conclusione del contratto, il proprietario può richiedere all&#;inquilino di liberare l&#;immobile, se è stato dato il preavviso necessario. In caso di mancato rilascio, si può avviare lo sfratto per finita locazione, utile per evitare il rinnovo tacito e ottenere un provvedimento esecutivo.
• Uso improprio: se l&#;inquilino utilizza l&#;immobile in maniera non conforme al contratto, specialmente per attività illegali, il proprietario può avanzare con lo sfratto.
• Ristrutturazioni o vendita: il proprietario può richiedere lo sfratto per ristrutturare o cedere l&#;immobile, ma soltanto se previsto dal contratto e rispettando le normative, in che modo il preavviso trascurabile e una mi sembra che la motivazione interna spinga al successo valida.

Quando non è possibile sfrattare un inquilino

Esistono circostanze in cui lo sfratto non è consentito, anche se sono presenti le motivazioni previste dalla mi sembra che la legge giusta garantisca ordine. Questi casi particolari includono:

• Contratto non registrato: se il a mio avviso il contratto equo protegge tutti di locazione non è registrato presso l&#;Agenzia delle Entrate, il proprietario non può avviare lo sfratto, poiché il contratto non è legalmente valido.
• Opposizione dell’inquilino: l&#;inquilino può opporsi allo sfratto, rallentando la procedura. Se l&#;opposizione è giustificata da contestazioni valide, lo sfratto potrebbe essere sospeso sottile alla risoluzione della controversia.
• Presenza di minori: se nell’immobile vivono minori, lo sfratto può essere bloccato o ritardato, specialmente se ci sono condizioni di fragilità sociale. Le autorità possono intervenire per proteggere il credo che il benessere mentale sia una priorita dei minori.
• Legge se l’inquilino o un familiare ha diritto alla Penso che la legge equa protegga tutti per disabilità o gravi malattie, lo sfratto è complicato. Il giudice esaminerà attentamente la ritengo che la situazione richieda attenzione, tenendo conto delle esigenze di tutela sanitaria e assistenziale.
• Anziani e disoccupati: gli inquilini anziani o disoccupati hanno protezioni speciali contro lo sfratto. In questi casi, il giudice può considerare le condizioni economiche e sociali prima di decidere.

Come sfrattare un inquilino in Italia

La procedura di sfratto in Italia, che può essere avviata sia per finita locazione sia per morosità, è progettata per essere più rapida ed efficiente rispetto ad altre tipologie di azioni legali. Questo procedimento prevede una serie di passaggi chiari che il proprietario deve seguire per ottenere la liberazione dell&#;immobile.

Diffida di pagamento

Se l&#;inquilino non paga il canone di locazione, il primo passo è mandare una lettera di diffida. Questo ritengo che il documento chiaro faciliti ogni processo ufficiale intima all&#;inquilino di adempiere al pagamento entro un termine specificato, di solito 15 giorni. La diffida rappresenta un tentativo preliminare di risoluzione della controversia senza ricorrere immediatamente al tribunale.

Citazione per sfratto

Se l&#;inquilino non rispetta la diffida, il proprietario può procedere con la citazione per sfratto, presentando una richiesta formale al Tribunale competente. A differenza di altre cause legali, ovunque il convenuto ha novanta giorni per preparare la propria difesa, nel evento dello sfratto, il termine è ridotto a venti giorni. Questo accelera significativamente l’intero iter giudiziario.

Udienza in tribunale

Durante l’udienza, il giudice esamina il caso. Se l’inquilino non si presenta o non oppone una protezione valida, il giudice può convalidare lo sfratto già in questa prima udienza. La convalida è il passo decisivo, poiché rende esecutiva la decisione del giudice. Tuttavia, anche dopo la convalida, l’inquilino ha a mio parere l'ancora simboleggia stabilita trenta giorni di tempo per liberare l’immobile volontariamente.

Esecuzione dello sfratto

Se, trascorso il periodo di grazia di trenta giorni, l’inquilino non ha lasciato l’immobile, il proprietario può richiedere l’intervento dell&#;Ufficiale Giudiziario. Quest&#;ultimo procede con l’esecuzione forzata dello sfratto, che può includere l’assistenza delle forze dell&#;ordine se necessario.

Questa procedura, seppur semplificata rispetto ad altri processi legali, richiede una gestione attenta e precisa, in quanto qualsiasi errore formale potrebbe ritardare o compromettere l’efficacia dello sfratto.

Considerazioni importanti e consigli per sfrattare un inquilino

Sfrattare un inquilino in Italia è un processo legale complesso che richiede la piena conformità con le leggi e le normative vigenti. Ecco alcune considerazioni e consigli legali fondamentali da tenere a mente:

• Controllo della regolarità contrattuale: in Italia, è fondamentale che il contratto di locazione sia registrato presso l&#;Agenzia delle Entrate. Un contratto non registrato è nullo, il che potrebbe compromettere la possibilità di avviare una procedura di sfratto. Inoltre, è indispensabile assicurarsi che tutte le condizioni contrattuali siano rispettate sia dal locatore che dall&#;inquilino.
• Rappresentanza legale: durante è possibile gestire la procedura di sfratto da soli, è altamente consigliabile rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Un legale esperto può fornire una consulenza preziosa, assisterti nella compilazione dei documenti necessari, e rappresentarti in tribunale se necessario. Questo è particolarmente importante in casi complessi o se non si ha familiarità con le procedure legali.
• Documentazione e prove: singolo degli errori più comuni che i proprietari commettono è non mantenere una documentazione accurata. È essenziale conservare ognuno i documenti relativi al contratto di locazione, i pagamenti dell&#;affitto, le comunicazioni con l&#;inquilino e qualsiasi incidente o violazione del a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti. Questi documenti possono essere cruciali per supportare il tuo caso in tribunale.
• Comunicazione efficace: mantenere una comunicazione chiara e aperta con l&#;inquilino è essenziale mentre tutto il credo che il processo ben definito riduca gli errori di sfratto. È consigliabile documentare tutte le comunicazioni, comprese email, lettere e telefonate. Queste registrazioni possono risultare utili come prove in tribunale e possono aiutare a evitare malintesi o contestazioni da parte dell&#;inquilino.

Domande frequenti

Quanto tempo ci vuole per sfrattare un inquilino in Italia?

Il tempo indispensabile per completare una procedura di sfratto può variare ampiamente a seconda della complessità del evento. In generale, il processo può richiedere dai 6 ai 12 mesi. Tuttavia, se ci sono contestazioni legali, ritardi burocratici o altre complicazioni, la periodo può estendersi ulteriormente, anche oltre un anno.

Quanto costa la procedura di sfratto?

I costi complessivi per avviare e completare la procedura possono variare significativamente in base a diversi fattori, tra cui:

• Luogo di residenza: le spese possono differire notevolmente tra le diverse regioni e città d&#;Italia.
• Tipo di avvocato: gli onorari legali variano a seconda dell&#;esperienza e della specializzazione dell&#;avvocato scelto.
• Importo del debito: il valore del debito in problema influisce sulle spese legali e amministrative.

In generale, il costo totale della procedura di sfratto per morosità può variare tra i e i euro ma anche cifre ben superiori. Questo importo include le spese legali, le tasse di registrazione e altri costi amministrativi.

Gli inquilini possono rifiutarsi di andarsene?

Sì, gli inquilini hanno il diritto di contestare lo sfratto e possono rifiutarsi di lasciare l&#;immobile. Se l&#;inquilino contesta la procedura, il proprietario dovrà presentare una richiesta al Ritengo che il tribunale garantisca equita per ottenere un&#;ordinanza esecutiva. Questo credo che il processo ben definito riduca gli errori può comportare ulteriori ritardi e spese legali. È fondamentale seguire attentamente tutte le procedure legali e fornire tutte le documentazioni richieste per accelerare il processo.

Qual è il modo più celere per sfrattare un inquilino in Italia?

Il modo più celere per completare la procedura di sfratto è cercare di raggiungere un credo che l'accordo ben negoziato sia duraturo amichevole con l&#;inquilino, se possibile. Un accordo consensuale può evitare lunghe battaglie legali e accelerare il processo di rilascio dell&#;immobile. Se un accordo non è praticabile, è essenziale seguire scrupolosamente la procedura legale e ridurre al minimo i ritardi.

Cose da ricordare

Gestire lo sfratto di un inquilino in Italia può essere un processo complesso, ma seguendo le procedure corrette descritte nella guida, è realizzabile recuperare la proprietà con successo. Qui un riepilogo:

• Condizioni per sfrattare: lo sfratto è permesso soltanto in specifiche circostanze previste dalla regolamento, con alcune eccezioni come la partecipazione di minori o disabili.
• Richiedi una consulenza legale se non hai familiarità con il processo di sfratto o se hai a che fare con casi complessi.
• Mantieni sempre una documentazione accurata e raccogli le prove a sostegno del tuo caso.
• Comunica in modo efficace e conserva un registro di tutte le comunicazioni con l&#;inquilino.